портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Как купить зарубежный отель и не прогореть

Опубликовано:
Среди покупателей зарубежной недвижимости все чаще можно встретить тех, кто приобретает отели - среди них встречаются как покупатели-инвесторы, которые отдают бразды правления проверенным гостиничным сетям и получают фиксированный доход, так и те, кто предпочитает стать управляющим собственного гостиничного бизнеса.

В условиях пандемии на рынке зарубежной недвижимости все чаще встречаются интересные варианты для тех, кто хочет приобрети себе отель – как давно работающие, так и новые, а также другие варианты недвижимости, которые можно успешно перепрофилировать под гостиничный бизнес. Из-за низкого туристического сезона, затронувшего все страны мира в связи с закрытием границ, многие владельцы не могут себе позволить продолжать вкладываться в поддержание и развитие своего дела, особенно если речь идет о больших гостиницах. К тому же во многих из них к новому сезону делали ремонт в кредит в надежде на прибыльное лето – оно уже почти прошло, кредиты нужно отдавать, не все имеют возможности позволить себе ждать до следующего года.

Купить отель за рубежом

Однако не стоит ожидать, что, что отели должны сильно подешеветь из-за низкой загрузки туристической сферы: низкая стоимость объекта возможна только тогда, когда кто-то хочет быстро продать собственности ради срочной выплаты кредита или, например, в случае раздела имущества при разводе супругов – но такие варианты встречались и до эпидемии коронавируса. Большое снижение стоимости отеля, выставленного на продажу, встречается нечасто, но при тщательном мониторинге рынка все-таки иногда можно успеть «поймать» подобные предложения, бывают и когда размер скидки может составить около 30%. Однако важно отдавать себе отчет, что если хозяин будет продавать один из нескольких своих отелей, то скорее всего, он продаст самый неинтересный вариант с рядом недостатков и т.д. Поэтому так важно обращаться при поиске отеля для покупки за профессиональной помощью к риэлторам.

Кто покупает зарубежные отели

Покупка зарубежного отеля сейчас стала однозначным трендом на рынке зарубежной недвижимости, эксперты говорят, что наблюдается большое количество заявок на такие типы объектов и обычно встречается два типа покупателей. Первый вариант – это отельер, знающие толк в гостиничном бизнесе, которые умеют привлечь туристов и знает, как именно нужно рекламировать свои услуги, каких людей нанимать людей на работу и т.д., то есть имеют все для 90% успеха. Сюда также можно добавить умение вести ресторан при отеле - это требует многих навыков и знаний. Такие люди обычно умеют разбираться в экономике и принимают активное участие в реальной жизни отеля, поэтому они реально могут зарабатывать 10-20% годовых, куда при этом не входит «побочный» заработок – отельные рестораны, магазины и т.д.

Обычно при самостоятельном успешном управлении отель окупается за 5-10 лет. Чаще всего таких отельеров привлекают небольшие отели стоимостью около 1 млн евро – если разделить сумму на количество номеров, то обычно каждый из них обойдется в сумму в размере 50 000 евро. Для того, чтобы понять, насколько это дорого или дешево для конкретной страны или города, необходимо узнать стоимость местной квартиры-студии очень хорошего качества, после чего можно будет понять насколько выгодным или не очень может стать покупка конкретного отеля. В Испании сейчас менее чем за 1 млн евро можно приобрести отель у моря на 16 номеров, в Греции стоимость такой гостиницы уже снизится около 700 000 евро, а в маленьких городах в Германии неподалеку от границы с Чехией реально найти объекты за 450-650 000 евро.

Купить отель за рубежом

Другой тип покупателей – инвестор, который покупает здание, которое чаще всего сдается известным гостиничным сетям, с которыми подписывается договор с четкими параметрами. Обычно такой владелец получает доход от сдачи в аренду в размере 2-5% годовых и при этом четко обозначается конкретная сумма за определенный срок аренды - например на 20 лет, и если выйти из договора раньше, то придется выплачивать большой штраф. Индексация тоже прописана – она происходит через 5 или 10 лет. Арендатор оплачивает коммунальные расходы и страховку (иногда пополам с хозяином), а владелец оплачивает налог на землю и на здание.

Таким образом, второй вариант – это стабильный и понятный доход без участия в гостиничном бизнесе и дополнительной головной боли, но и заработок при этом будет меньше, чем если бы владелец самостоятельно занимался управлением отеля. Что касается покупки таких объектов, то как и в случае с небольшими гостиницами, здесь стандартная стоимость одного номера составляет 50 000 евро. Обычная планка для сетевых арендаторов – не менее 70-100 номеров в центре туристического города. Цены на покупку такого объекта начинаются от 5 млн евро и выше. Крупным инвесторам сейчас рекомендуется обратить внимание на Турцию, где сейчас можно очень выгодно приобрести отели на 1000 номеров и больше, в этой стране выставлено очень много интересных и выгодных объектов.

Купить отель за рубежом

В последние годы большую популярность набрали апарт-отели, которые идеально подходят для инвестиций с ограниченным бюджетом. Сегодня застройщики, которые имеют в собственности землю в хороших местах (чаще всего это касается объектов неподалеку от моря), возводят многоквартирные комплексы с отельной инфраструктурой и отдают их в управление отельным сетям. Гостиницы с радостью идут на такие сделки, ведь им не нужно искать землю и строить самим. Более того, все квартиры в комплексах продаются и имеют владельцев, с которыми отель подписывает договор на управление. По этому договору владелец таких апартаментов отдает ее отелю в арендную программу и получает стабильный доход в размере 7 – 12% в год, при этом совершенно не участвуя в процессе. Кроме того, владелец может проводить в своей квартире отпуск на протяжении конкретного срока. Сегодня стоимость квартир в комплексе под управлением таких отелей, как Sheraton, Renaissance, Movenpick, Best Western в Таиланде начинается от 100 000 долларов за 30 кв м.

И еще один вариант для покупателя отеля – приобрести не готовый бизнес - функционирующую гостиницу, а здание, которое можно под это перепрофилировать. Но успех такой покупки имеет очень много факторов – наличие собственной строительной бригады, знания законов (насколько легально заниматься перепланировкой внутри здания), дополнительные временные и финансовые затраты и многое другое.

Купить отель за рубежом

Риски при покупке

Как снизить риски при покупке отеля: 

- провести оценку бизнеса и самого объекта недвижимости

- оформить кредит в банке, что повысит безопасность сделки и ликвидность недвижимости, ведь банки не захотят брать неликвидный объект в залог, поэтому они всегда проводят дополнительную оценку

- проверить наличие действующего контракта аренды и всех условий контракта, если приобретается отель как пассивный доход и отель уже сдан отельной сети

- если покупатель планирует управлять отелем самостоятельно, то необходимо очертить целевую аудиторию на протяжении всего года (высокий и низкий сезон) и заранее продумать стратегию продвижения и бронирований отеля. Например, в Европе есть отели, рассчитанные на скандинавских клиентов, в июле и августе испытывают нехватку клиентов, поскольку эти месяцы очень жаркие и их потенциальные клиенты остаются у себя дома в комфортных 20 градусах тепла

- налоги и налоговое планирование, когда необходимо заранее просчитать доход от сдачи в аренду, какие расходы необходимы.

Динара Грачева, HomesOverseas.ru

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Елену Утюмову, директора компании «ИНДОМ»

Светлану Касаткину, управляющего партнера агентства недвижимости Exotic Property

Александра Уфнаровского, генерального директора компании Estate-Service24

Евгения Антипова, управляющего директора компании Albamar Group

Ирину Андрееву, консультанта компании GBH Smart Investment

 

 

 

 

 

Все статьи
Обсуждение
Дмитрий Михов
Добрый день! Я хочу продасть мою собственост- ресторан, рецепция,басейн, СПА центр, прачечное,таверна,мастерская, складские и договоры с 60 - апартаментами в апарт-отеле в Банско, Болгария!
4 августа 2020, 10:48:48
Ответить
09 октября, пятница в 10:05
С 9 по 11 октября в Москве пройдет выставка-форум MIPIF "Недвижимость за рубежом для жизни и инвестиций"

С 9 по 11 октября 2020 г в Москве в Amber Plaza пройдет вторая выставка-форум MIPIF "Недвижимость за рубежом для жизни и инвестиций".