Как купить зарубежный отель и не прогореть

В условиях пандемии на рынке зарубежной недвижимости все чаще встречаются интересные варианты для тех, кто хочет приобрети себе отель – как давно работающие, так и новые, а также другие варианты недвижимости, которые можно успешно перепрофилировать под гостиничный бизнес. Из-за низкого туристического сезона, затронувшего все страны мира в связи с закрытием границ, многие владельцы не могут себе позволить продолжать вкладываться в поддержание и развитие своего дела, особенно если речь идет о больших гостиницах. К тому же во многих из них к новому сезону делали ремонт в кредит в надежде на прибыльное лето – оно уже почти прошло, кредиты нужно отдавать, не все имеют возможности позволить себе ждать до следующего года.

Однако не стоит ожидать, что, что отели должны сильно подешеветь из-за низкой загрузки туристической сферы: низкая стоимость объекта возможна только тогда, когда кто-то хочет быстро продать собственности ради срочной выплаты кредита или, например, в случае раздела имущества при разводе супругов – но такие варианты встречались и до эпидемии коронавируса. Большое снижение стоимости отеля, выставленного на продажу, встречается нечасто, но при тщательном мониторинге рынка все-таки иногда можно успеть «поймать» подобные предложения, бывают и когда размер скидки может составить около 30%. Однако важно отдавать себе отчет, что если хозяин будет продавать один из нескольких своих отелей, то скорее всего, он продаст самый неинтересный вариант с рядом недостатков и т.д. Поэтому так важно обращаться при поиске отеля для покупки за профессиональной помощью к риэлторам.

Кто покупает зарубежные отели

Покупка зарубежного отеля сейчас стала однозначным трендом на рынке зарубежной недвижимости, эксперты говорят, что наблюдается большое количество заявок на такие типы объектов и обычно встречается два типа покупателей. Первый вариант – это отельер, знающие толк в гостиничном бизнесе, которые умеют привлечь туристов и знает, как именно нужно рекламировать свои услуги, каких людей нанимать людей на работу и т.д., то есть имеют все для 90% успеха. Сюда также можно добавить умение вести ресторан при отеле - это требует многих навыков и знаний. Такие люди обычно умеют разбираться в экономике и принимают активное участие в реальной жизни отеля, поэтому они реально могут зарабатывать 10-20% годовых, куда при этом не входит «побочный» заработок – отельные рестораны, магазины и т.д.

Обычно при самостоятельном успешном управлении отель окупается за 5-10 лет. Чаще всего таких отельеров привлекают небольшие отели стоимостью около 1 млн евро – если разделить сумму на количество номеров, то обычно каждый из них обойдется в сумму в размере 50 000 евро. Для того, чтобы понять, насколько это дорого или дешево для конкретной страны или города, необходимо узнать стоимость местной квартиры-студии очень хорошего качества, после чего можно будет понять насколько выгодным или не очень может стать покупка конкретного отеля. В Испании сейчас менее чем за 1 млн евро можно приобрести отель у моря на 16 номеров, в Греции стоимость такой гостиницы уже снизится около 700 000 евро, а в маленьких городах в Германии неподалеку от границы с Чехией реально найти объекты за 450-650 000 евро.

Другой тип покупателей – инвестор, который покупает здание, которое чаще всего сдается известным гостиничным сетям, с которыми подписывается договор с четкими параметрами. Обычно такой владелец получает доход от сдачи в аренду в размере 2-5% годовых и при этом четко обозначается конкретная сумма за определенный срок аренды - например на 20 лет, и если выйти из договора раньше, то придется выплачивать большой штраф. Индексация тоже прописана – она происходит через 5 или 10 лет. Арендатор оплачивает коммунальные расходы и страховку (иногда пополам с хозяином), а владелец оплачивает налог на землю и на здание.

Таким образом, второй вариант – это стабильный и понятный доход без участия в гостиничном бизнесе и дополнительной головной боли, но и заработок при этом будет меньше, чем если бы владелец самостоятельно занимался управлением отеля. Что касается покупки таких объектов, то как и в случае с небольшими гостиницами, здесь стандартная стоимость одного номера составляет 50 000 евро. Обычная планка для сетевых арендаторов – не менее 70-100 номеров в центре туристического города. Цены на покупку такого объекта начинаются от 5 млн евро и выше. Крупным инвесторам сейчас рекомендуется обратить внимание на Турцию, где сейчас можно очень выгодно приобрести отели на 1000 номеров и больше, в этой стране выставлено очень много интересных и выгодных объектов.

В последние годы большую популярность набрали апарт-отели, которые идеально подходят для инвестиций с ограниченным бюджетом. Сегодня застройщики, которые имеют в собственности землю в хороших местах (чаще всего это касается объектов неподалеку от моря), возводят многоквартирные комплексы с отельной инфраструктурой и отдают их в управление отельным сетям. Гостиницы с радостью идут на такие сделки, ведь им не нужно искать землю и строить самим. Более того, все квартиры в комплексах продаются и имеют владельцев, с которыми отель подписывает договор на управление. По этому договору владелец таких апартаментов отдает ее отелю в арендную программу и получает стабильный доход в размере 7 – 12% в год, при этом совершенно не участвуя в процессе. Кроме того, владелец может проводить в своей квартире отпуск на протяжении конкретного срока. Сегодня стоимость квартир в комплексе под управлением таких отелей, как Sheraton, Renaissance, Movenpick, Best Western в Таиланде начинается от 100 000 долларов за 30 кв м.

И еще один вариант для покупателя отеля – приобрести не готовый бизнес - функционирующую гостиницу, а здание, которое можно под это перепрофилировать. Но успех такой покупки имеет очень много факторов – наличие собственной строительной бригады, знания законов (насколько легально заниматься перепланировкой внутри здания), дополнительные временные и финансовые затраты и многое другое.

Риски при покупке

Как снизить риски при покупке отеля: 

• провести оценку бизнеса и самого объекта недвижимости
• оформить кредит в банке, что повысит безопасность сделки и ликвидность недвижимости, ведь банки не захотят брать неликвидный объект в залог, поэтому они всегда проводят дополнительную оценку
• проверить наличие действующего контракта аренды и всех условий контракта, если приобретается отель как пассивный доход и отель уже сдан отельной сети
• если покупатель планирует управлять отелем самостоятельно, то необходимо очертить целевую аудиторию на протяжении всего года (высокий и низкий сезон) и заранее продумать стратегию продвижения и бронирований отеля. Например, в Европе есть отели, рассчитанные на скандинавских клиентов, в июле и августе испытывают нехватку клиентов, поскольку эти месяцы очень жаркие и их потенциальные клиенты остаются у себя дома в комфортных 20 градусах тепла
• налоги и налоговое планирование, когда необходимо заранее просчитать доход от сдачи в аренду, какие расходы необходимы.

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Елену Утюмову, директора компании «ИНДОМ»

Светлану Касаткину, управляющего партнера агентства недвижимости Exotic Property

Александра Уфнаровского, генерального директора компании Estate-Service24

Евгения Антипова, управляющего директора компании Albamar Group

Ирину Андрееву, консультанта компании GBH Smart Investment