Флиппинг – одна из стратегий инвестирования в недвижимость. Она заключается в покупке объекта, ремонте и быстрой выгодной перепродаже.
Такой подход к получению прибыли – через вложения в отделку – начал впервые применяться в США после Второй мировой войны, когда наступила эра массового жилищного строительства. Сам термин «флиппинг» возник в 1990-2000-е годы. Метод стал популярным благодаря доступной ипотеке и телевизионным шоу вроде «Flip This House». Они создали образ быстрого обогащения, что привело к ажиотажным покупкам и спекулятивному пузырю, который лопнул во время ипотечного кризиса 2008 года, разорив многих неподготовленных инвесторов.
После кризиса флиппинг стал профессиональнее. На смену любителям пришли команды экспертов, а также компании, использующие умные алгоритмы для быстрого выкупа и перепродажи. Сегодня это более сложный бизнес, где успех зависит не столько от роста рынка, сколько от умения добавить реальную стоимость через грамотный ремонт.
Стоит ли иностранцам приходить на тот или иной рынок с намерением реализовать эту стратегию, зависит от страны: текущей ситуации с продажами жилья, особенностей законодательства и налоговых условий, а также наличия местной команды, которая может помочь.
Популярность стратегии и интерес иностранных инвесторов
- Германия: флиппинг не столь популярен. Жёсткое регулирование и налог на прирост капитала охлаждает интерес. Иностранные инвесторы предпочитают долгосрочные арендные инвестиции.
«В Германии стратегия флиппинга не так популярна, как, например, в США или Великобритании. Это связано с высокой стоимостью сделок, налогами (налог на прирост капитала при продаже в течение первых 10 лет владения), а также длительными бюрократическими процедурами», – рассказывает генеральный менеджер Estate-Service 24 Ирен Верховецкая.
«Тем не менее, в крупных городах с дефицитом жилья, таких как Берлин, Мюнхен, Франкфурт или Гамбург, отдельные инвесторы используют эту стратегию, особенно в сегменте квартир в старом фонде, где после качественного ремонта можно повысить стоимость объекта».
- Испания: флиппинг очень популярен. Высокий спрос на жильё в крупных городах (Мадрид, Барселона) и на побережье привлекает разноплановых инвесторов.
«Стратегия активно используется на испанском рынке. В последние годы рост цен на жильё и дефицит качественных объектов сделали флиппинг особенно привлекательным в Мадриде, Барселоне, Валенсии, Малаге и прибрежных курортных зонах», – объясняет руководитель агентства Expert Agent Екатерина Охилькова.
Среди иностранных инвесторов чаще всего проявляют интерес европейцы: британцы, французы, немцы, скандинавы, а также покупатели из Латинской Америки. Однако для успешной реализации проекта им обычно нужны местные партнёры или консультанты, так как самостоятельно управлять ремонтом и продажей в другой стране сложно.
- Кипр: флиппинг стабильно востребован. Спрос подпитывается иностранцами, ищущими жильё под ключ у моря. Рынок предсказуем.
«Иностранные покупатели ищут готовые варианты "заезжай и живи", поэтому аккуратный ремонт и хорошие фото заметно повышают цену. Обычный цикл занимает от 6 до 12 месяцев: поиск, сделка, ремонт, продажа», – отмечает менеджер агентства MySpace Real Estate Виктория Яцюта.
- ОАЭ (Дубай, Рас-эль-Хайма): флиппинг популярен. Иностранцы, привлечённые нулевым подоходным налогом и горячим рынком, доминируют среди инвесторов. Однако помним про волатильность: можно легко оказаться в ситуации, когда вы купили на пике, а продавать приходится во время спада.
Следует отметить, что объекты под флиппинг в ОАЭ, конечно, более молодые, чем в Европе, так как бум жилищного строительства пришёлся здесь на нулевые. Тем не менее, здания, построенные 15-20 лет назад, уже считаются устаревшими по местным меркам. Они не ветхие, но их состояние и дизайн часто не соответствуют современным стандартам премиального рынка. К примеру, тёмное дерево, позолота, сложные многоуровневые потолки, вычурная плитка сегодня мало кого привлекают. Плюс, техника и материалы в жёстких климатических условиях изнашиваются быстрее. Многие квартиры пришли в плачевное состояние, пока сдавались в аренду, а некоторые поступают в продажу с огрехами от застройщика.
«В ОАЭ большой потенциал для флиппинга. В основном жильё, которое в продаже, стандартизировано. Качество его тоже порой страдает, поэтому тактика улучшения с целью перепродажи работает», – говорит руководитель агентства RIU Property Сергей Луптаков.
«Запросов подобрать объект под флиппинг у нас очень много. В основном они поступают от европейцев – англичан, немцев, есть и от русскоязычных клиентов».
Выбор объектов для реконструкции
1. Типы объектов, которые чаще всего ищут инвесторы:
- Старый жилой фонд – дома, которые требуют обновления инженерных систем, фасада и интерьеров.
- Квартиры в многоквартирных домах – особенно популярны 2-3-комнатные квартиры площадью 60–100 кв. м, так как они легче всего продаются или сдаются после ремонта.
- Малоэтажные дома, таунхаусы и дуплексы.
- Коммерческие площади под перевод в жильё – бывшие офисы, магазины или небольшие доходные дома, где реконструкция позволяет повысить рентабельность.
2. Локации: большие города и их пригороды, развивающиеся районы, где идёт активная застройка и рост инфраструктуры, студенческие центры, курортные зоны.
«На Кипре востребованы апартаменты у деловых кластеров, а также видовые адреса на второй линии. Чуть дальше от моря, но с хорошим видом и ценой привлекательнее, чем на первой линии», – говорит Виктория Яцюта.
3. Ценовые сегменты: чаще всего средний сегмент (130 000–350 000 евро), поскольку он наиболее ликвиден. Но есть и кейсы с премиальными и элитными объектами.
4. Состояние: квартира может требовать как капитального ремонта, когда снимаются трубы коммуникаций и идёт замена всего – от электрощита и дверей до кухни, так и просто обычного ремонта со сменой дизайна или даже только лёгкого апгрейда.
«Обычно выбираются объекты, требующие косметического или капитального ремонта, но без серьёзных конструктивных проблем. Важно, чтобы здание имело «здоровый фундамент», то есть хорошие несущие конструкции и юридически чистый статус», – отмечает Ирен Верховецкая.
«Мы подсказываем клиенту, в каких случаях стоит делать реконструкцию, а в каких ограничиться реновацией. Иногда нецелесообразно что-то менять. Например, застройщик поставил хорошие двери из твёрдых сортов дерева – за 3000 дирхамов полотно. Сейчас можно купить за 400 дирхамов вместе с рамой, но смысла менять качественные двери нет», – делится Сергей Луптаков.
5. Предложение. В Испании, как и на Кипре, достаточно объектов под флиппинг, преимущественно в старом фонде. В Германии их ограниченное количество, особенно в премиальных районах, так как многие владельцы жилья предпочитают сдавать его, а не продавать. В ОАЭ подходящих объектов мало, так как рынок растёт, и всё раскупается. Зачастую инвесторы приобретают недвижимость пулами по 20-30-40 квартир.
Инвестиции, доходность и налоги
Вложения
- Германия: от 170 000–300 000 евро в небольших и средних городах (150 000–250 000 евро на покупку объекта + 20 000–50 000 евро на ремонт и меблировку) и от 300 000–600 000 евро – в крупных + транзакционные расходы (примерно 8-10%).
- Испания: от 150 000 евро, в крупных городах – от 250 000–300 000 евро.
- Кипр: от 140 000–225 000 в Ларнаке/Пафосе (130 000–200 000 за бюджетную квартиру с одной спальней + лёгкий ремонт 12 000–25 000 евро). В Лимассоле – дороже. Премиальные объекты – 400 000–700 000 евро + ремонт 40 000–80 000 евро.
- ОАЭ: от 200 000 долларов + 30 000–40 000 на ремонт.
Доходность
- Германия: в среднем 10–20% от общей суммы вложений
- Испания: в среднем 15–25% от вложений
- Кипр: в среднем 10-18% от вложений
- ОАЭ: в среднем 10-20%, но сильно зависит от конъюнктуры рынка
Налоги
- Германия. Налог на прирост капитала до 45% при продаже ранее чем через 10 лет с момента покупки (подробнее о налогах при покупке, продаже и владении недвижимостью в Германии).
- Испания. Налог на прирост капитала (capital gains tax). Для нерезидентов ставка составляет 19% – для граждан ЕС и 24% – для остальных.
- Кипр. Необходима консультация с местным экспертом для оптимизации налогообложения.
- ОАЭ. Отсутствует налог на прибыль для физических лиц
Ключевые риски и ошибки инвесторов
Недооценка стоимости ремонта. Многие инвесторы слишком оптимистично закладывают бюджет, а в процессе выясняется, что нужно менять электрику, трубы или окна – и смета увеличивается в разы. Эксперты советуют всегда предусматривать запас в 10–20 % от бюджета и учитывать мелочи.
Частный случай этой ошибки – «растущий аппетит». Начинающий инвестор увлекается и начинает выбирать более дорогие материалы, чем планировал, что съедает маржу.
Неправильный выбор объекта. Неудачная планировка, которую не исправишь, сомнительное соседство, неудобный въезд-выезд из комплекса – всё это может разрушить ваш бизнес-план.
Неправильный выбор локации. Если недвижимость расположена в районе со слабым спросом, даже после качественного ремонта её сложно быстро и выгодно продать. Также стоит избегать локаций с переизбытком однотипных предложений.
Неправильное определение целевой аудитории. Вы строили-строили и, наконец, построили, но результат не соответствует запросам ваших клиентов. Как следствие, придётся уступать в цене или тратить дополнительное время на поиск покупателя.
Задержки в сроках. Затянувшийся ремонт означает дополнительные расходы, например, на финансирование кредита. Необходимо учитывать и бюрократию, так как для определённых видов работ может потребоваться согласование с муниципалитетом и управляющей компанией. Порой ловушка в том, что у вас весь проект держится на одном человеке: заболел прораб – работы встали.
Эксперты советуют закладывать буферы и при планировании сроков, а не только стоимости работ.
Непредвиденные юридические или технические проблемы. Иногда выявляются скрытые дефекты (плесень, конструктивные трещины) или сложности с документами. Будьте внимательны на стадии выбора объекта и подготовки к сделке, советуйтесь с профессионалами!
Покупка на пике рынка по завышенной цене. Момент входа и выхода на волатильных рынках, например, в ОАЭ, критически важен. Ошибка на этом этапе может сделать проект невыгодным. Необходимо помнить, что изменения в экономике или новые законы могут снизить спрос и повлиять на успех вашего предприятия.
Слабая презентация объекта на порталах недвижимости. Невыразительные фото, отсутствие видео, нецепляющее описание. Советы по рекламе квартир и домов для частных продавцов и для профессионалов собраны в двух наших материалах.
Советы для успешного флиппинга
- Выбирайте локацию с высоким спросом и ограниченным предложением.
- Закладывайте реалистичные сроки и бюджет.
- Планируйте запас в деньгах и времени, фиксируйте всё на бумаге, проверяйте качество по чек-листу.
- Сотрудничайте с местными риелторами, чтобы понимать реальную стоимость и динамику рынка.
- В дизайне предпочтите светлые тона и современный минимализм.
- В квартирах у моря запланируйте хорошую гидро- и теплоизоляцию, правильную вентиляцию, устойчивые к коррозии решения.
- Используйте качественный маркетинг: профессиональные фото, 3D-тур, грамотное продвижение.
- Проверяйте право собственности и возможные ограничения.
- Если нужна перепланировка, лучше избегать переноса мокрых зон и стен.
- Идите по пути качественного, но разумного ремонта. Нужно ориентироваться не на «люкс», а на востребованный уровень отделки. Новая кухня, современная ванная, свежий пол и окна – ключевые факторы для быстрой продажи.
- Проработайте чёткую стратегию выхода. Ещё на этапе покупки определите целевую группу. От этого будет зависеть и уровень ремонта, и стиль интерьера.
Универсальная формула успеха:
Правильный объект (локация + цена) + Реалистичный бюджет (с запасом 10-20%) + Профессиональная локальная команда = Успешный проект
Каких сторонних специалистов привлечь?
- Агент по недвижимости: для поиска «правильных» объектов и анализа микролокаций.
- Строительная компания/прораб: ключевое звено. Качество местных работ часто низкое, поэтому необходим строгий контроль.
- Дизайнер/архитектор: для создания востребованного интерьера, ориентированного на арендатора или покупателя.
- Технический надзор (технадзор): критически важен для приёмки работ и соблюдения сроков и сметы.
- Юрист: для проверки чистоты сделки.
- Налоговый консультант: для оптимизации структуры сделки с учётом меняющегося законодательства.
Заключение
ОАЭ (Дубай, Рас-эль-Хайма) – возможность умеренно высокой доходности в условиях нулевого налогообложения, но надо учитывать, что спрос замедляется после нескольких лет бума.
Испания и Кипр – оптимальный баланс для разумного инвестора: стабильный спрос, понятные правила игры, хорошая доходность.
Германия – нишевый рынок для опытных инвесторов, ориентированных на долгосрочную стабильность.
Решение должно основываться на вашей склонности к риску, бюджете и готовности погружаться в локальные особенности. На любом рынке первый шаг – это поиск надёжных местных специалистов. В итоге именно сочетание аналитики, точного планирования и опыта даёт возможность заработать на флиппинге, несмотря на все его сложности.
Благодарим за помощь в подготовке материала:
Ирен Верховецкую, генерального менеджера агентства Estate-Service 24, Германия
Сергея Луптакова, руководителя агентства RIU Property, ОАЭ
Викторию Яцюта, менеджера агентства MySpace Real Estate, Кипр
Екатерину Охилькову, руководителя агентства Expert Agent, Испания
