Выгода или риск?
Велико искушение сделать покупку в одной из стран Восточной Европы, где просторные дома все еще можно приобрести за символические деньги. Но, соблазнившись привлекательной ценой, не стоит забывать о целом ряде вероятных проблем, таких как неэффективная система земельной регистрации и отсутствие правовых гарантий, языковые трудности и сложности поиска квалифицированной рабочей силы для проведения ремонта.
Осторожному покупателю стоит сосредоточиться на устойчивых рынках, где цены на недвижимость вряд ли могут снизиться - благодаря стабильной экономике, развитому рынку услуг и хорошо налаженной инфраструктуре. Здесь легко можно осуществить все необходимые шаги - от ремонта объекта до поиска хорошего адвоката. Не забывайте и прописные истины - о необходимости пользоваться услугами агентов с хорошей репутацией и грамотных девелоперов, которые смогут гарантировать вам хорошие доходы от аренды. Наконец, где бы вы ни делали покупку, всегда важно быть в курсе актуальной информации, так как ситуация может меняться достаточно быстро.
Например, в августе текущего года британская аналитическая компания Assetz заявила, что ЮАР, которая в последнее время рассматривалась как превосходный регион для приобретения недвижимости, стала рискованной для инвестиций. Хотя доход от прироста стоимости недвижимости в 2004 г. достигал здесь 24,6%, южноафриканский рынок проявил тенденцию к значительному снижению этого показателя. В 2005 г. вследствие удвоения цен на недвижимость доходы от аренды недвижимости в Южной Африке упали до 4,5%. Если принять во внимание высокие процентные ставки по ипотечным кредитам (около 9%), то доход от ренты будет настолько низким, что не сможет принести инвесторам прибыль. Более того - им придется оплачивать ипотеку и расходы по управлению из собственного кармана.
«Проблема Южной Африки состоит в переизбытке недорогих блокированных квартир и в снижении спроса на аренду жилья, - говорит Стюарт Лоу, управляющий директор компании Assetz. - Флорида также остается зоной риска, где слишком быстрый рост цен сейчас охлаждается растущими процентными ставками по ипотечным кредитам». Для оценки инвестиционной привлекательности рынков недвижимости компания Assetz на основе ключевых инвестиционных критериев создала систему Property Investment Tracker. При расчете учитываются средняя стоимость недвижимости, типичные юридические издержки, рост или снижение процентных ставок, минимальные размеры первоначального взноса, доход от аренды недвижимости, стоимость ее эксплуатации и т. д. Всем, кто решил инвестировать в зарубежную недвижимость, стоило бы самому провести аналогичное исследование. Ну а если времени на это нет, можно порекомендовать ознакомиться с выводами Assetz.
Стабильные рынки
Очевидно, что наиболее развитые страны предлагают максимальную стабильность для инвестиций. Выбирая между вложениями в недвижимость равной стоимости, например, в Испании, Словении и Шри-Ланке, большинство наверняка выбрало бы Испанию.
На сегодняшний день многие давно известные регионы уже настолько перенасыщены иностранными покупателями или имеют настолько высокий уровень цен, что шансы на получение хорошей арендной платы или на удачную перепродажу тают день ото дня. Это относится, например, к Коста-дель-Соль (Costa del Sol) и к Коста-Бланка (Costa Blanca) в Испании, к Альгарве (Algarve) в Португалии, а также ко многим прибрежным регионам Франции. Поэтому очень важно тщательно изучить рынок, чтобы найти еще не занятые ниши.
Линда Травелла, руководитель итальянского агентства недвижимости Casa Travella, полагает, что апартаменты из ее каталога с двумя и тремя спальнями, имеющие потрясающий вид на озеро Комо (Lake Como), являются идеальными инвестиционными объектами. Стоимость апартаментов колеблется в пределах $270 000-380 000. «Вы можете рассчитывать на очень хороший доход от аренды, - говорит она. - Здесь очень стабильный рынок, и вы получите хорошую прибыль вне зависимости от того, сдадите вы объект итальянцам или иностранным арендаторам. При этом летом вы можете получать приблизительно по $800 за неделю в разгар сезона, а зимой приезжать сюда кататься на лыжах». Линда Травелла также предлагает инвестировать в южную часть провинции Ле Марше (Le Marche) в Италии. Здесь, например, предлагаются к продаже апартаменты стоимостью от $90 000 в бывшей крепости, расположенной в 30 км вглубь страны от Гроттамара (Grottamare). Это редкий шанс - найти историческое здание по такой низкой цене и так близко к морю, который дает возможность получать хорошую арендную плату.
Если вас привлекает Испания, то стоит обратить внимание на прибрежный курорт Джавеа (Javea) в юго-восточной части страны. От большинства других испанских курортов он отличается тем, что зимой численность населения здесь увеличивается и в зимние месяцы составляет приблизительно 40 000 человек. Это привело к развитию местной инфраструктуры - школ, медицинских центров, магазинов и зон отдыха. В результате многие испанцы стремятся получить здесь работу, соответственно, постоянно растут спрос и цены на жилую недвижимость. И этот процесс продолжается. Стоит отметить строящийся всего в 5 км от песчаных пляжей Джавеа роскошный жилой комплекс Villas del Vent, рядом с которым расположены гольф-поля Javea Golf Club. Стоимость особняка с тремя спальнями здесь - от $470 000.
Франция. Leaseback
Хотя аналитики и ожидают некоторого снижения темпов роста стоимости недвижимости во Франции в следующем году, в 2005 г. этот показатель был стабилен и составлял в среднем 7%. Один из способов обеспечить безопасность инвестиций заключается в использовании схемы leaseback, предусматривающей покупку недвижимости с ее последующей сдачей в аренду.
Схема leaseback позволяет приобрести полностью меблированные апартаменты в собственность и затем сдать их «обратно» строительной фирме в аренду за гарантированную и фиксированную плату. Срок договора обычно составляет около девяти лет, все это время за домом будет осуществляться уход, и он не будет пустовать. Как правило, в течение срока договора собственник может бесплатно пользоваться своей недвижимостью на протяжении нескольких недель в году. При этом он освобождается от уплаты НДС в размере 19,6%, обычно применяемого при покупке новой недвижимости.
Например, компания Savills International продает по схеме leaseback недвижимость в местечках Лагранж (Lagrange) и Монтару (Montauroux), расположенных в Провансе. Стоимость прованских коттеджей, имеющих от одной до четырех спален, составляет от $114 000. Еще одно предложение - новый жилой комплекс в Орсьер-Мерлетт (Orcieres-Merlette), в департаменте Верхние Альпы (Hautes-Alpes). Комплекс с видом на долину Шампсор (Champsaur) состоит из 63 апартаментов, имеющих от одной до пяти спален, и располагает крытым бассейном. Рядом можно заняться горнолыжным спортом. Цены - от $150 000.
Высокодоходные регионы
Стоит внимательно изучить отдельные регионы внутри страны, даже если она в целом не производит благоприятного впечатления на инвесторов. Например, в Греции цены на жилую недвижимость почти не изменились в течение предыдущего года, а средний доход от аренды составлял в среднем всего лишь 4,2%. А вот рынок недвижимости Крита имеет совсем другие показатели, и в настоящее время, вероятно, будет удачным выбором для капиталовложений. Компания Crete Property Consultants предлагает двухэтажные дома по цене от $45 000 в традиционной критской деревне Агиос Стефанос (Agios Stephanos), с потрясающим видом на море. Она находится всего в 5 км от пляжей местечка Макригиалос (Makrigialos) и его богатой инфраструктуры.
Разделите затраты
В некоторых жилых комплексах возможна покупка вскладчину, когда вы покупаете четверть или половину отдельного объекта в данном комплексе. На курорте Vale D’Oliveiras в Альгарве компания Savills International предлагает квартальные (по три месяца), доли с полным правом на владение в меблированных одно- и двухкомнатных апартаментах стоимостью от $90 000. Жителям комплекса доступны все услуги, обычно предлагаемые лучшими гостиницами, включая магазины, клуб и плавательные бассейны.
