Черногория – одно из самых молодых государств мира. Ее независимость была провозглашена и признана ООН в 2006 г., после того как черногорцы проголосовали на референдуме за отделение от Сербии. В отличие от сегодняшней истории с отделением Косово, тогда все прошло мирно. Собственники недвижимости получили подтверждение своих прав под новой юрисдикцией. Население Черногории составляет 650 000 человек, а ее площадь – меньше трети Московской области. При этом в год в страну приезжает около 200 000 туристов из России, а 10 000 россиян живут там постоянно.
Мало какая другая страна в мире может сравниться с Черногорией по степени культурной близости к России. Черногорцы – это славяне, а 70% населения исповедуют православие. Россия долгое время поддерживала черногорцев в их борьбе против турецкой экспансии, и они это не забывают до сих пор. Правда, обилие русских туристов на курортах страны сегодня уже порой вызывает двойственную реакцию. Но в целом, россиянам здесь рады – и не только из-за культурной близости, но и потому, что они привозят в страну много денег, часть которых приходится на рынок недвижимости. Для граждан России в Черногории пока сохраняется безвизовый режим.
Частная земля
Самый южный город Черногории, расположенный на Адриатическом побережье – Ульцинь. История города насчитывает три тысячелетия. В течение нескольких веков Ульцинь был «столицей» пиратского промысла на Адриатике. От Ульциня до границы с Албанией расположен самый большой на Адриатическом побережье песчаный пляж, длина которого составляет 13 км, а ширина – около 60 м. Но многие российские покупатели недвижимости выбрали другой город Черногории – Будву и ее окрестности, которые по праву считаются самыми живописными на побережье.
Протяженность морского побережья в Черногории невелика – 294 км, причем из них только 73 км приходится на пляжи. Особенность Черногории в том, что почти вся земля, которая попадает на рынок и имеет курортный потенциал, принадлежит частным лицам. И почти всегда это очень небольшие наделы. В отличие от Хорватии, в Черногории нет ограничений на минимальный размер участка под строительство дома, что привело к высокой плотности малоэтажной застройки. Чтобы приобрести крупный участок, необходимо купить несколько наделов у разных собственников. Правда это имеет смысл только для реализации коммерческого проекта – например, строительства гостиницы (такой проект должен быть одобрен властями). Построить частный дом на очень большом участке вам едва ли разрешат местные власти.
Пережитки социализма
Рынок недвижимости Черногории трудно назвать цивилизованным. Он, правда, не столь дикий, как в России, но и до западноевропейских образцов ему далеко. В отличие от других частей бывшей Югославии, войны здесь не было, но от риска претензий со стороны бывших собственников земли вы не застрахованы, поскольку в стране нет полноценного кадастра недвижимости. То есть регистрация сделки вовсе не означает, что ваши права не могут быть оспорены бывшими собственниками.
С новостройками тоже все не так просто. Покупка недостроенного объекта сопряжена со значительным риском, особенно если вы имеете дело с малоизвестной фирмой. Иногда инвестор отходит от проекта или меняет его целевое назначение, надеясь урегулировать все с помощью взяток. Но это удается не всегда, и дело доходило до сноса домов. Бывает и так, что девелопер продает все квартиры и растворяется, не заплатив причитающиеся в казну коммунальные налоги. При этом объект не будет зарегистрирован, а значит, покупатели не смогут оформить свои права.
Порадовать покупателя новых апартаментов может то, что с него не потребуют сразу всю сумму, как это принято в России. Разумеется, на стадии строительства квартира стоит значительно дешевле, так что такую покупку можно считать оправданным риском. Тем более что масштаб проблемы не так уж и велик – чаще всего девелоперам удается утрясти проблемы с чиновниками. Эти «договоренности» бизнеса и власти упрощаются благодаря традиционной клановости, до сих пор сохранившейся в Черногории. Но вот самостоятельно покупать «проблемный» объект на вторичном рынке точно не стоит. А риск такой имеется, потому что в Черногории снуют многочисленные маклеры-любители, пытающиеся продавать наивным иностранцам дома своих друзей и знакомых. Лучше иметь дело с солидной фирмой, у которой хотя бы есть московское представительство и большая база объектов.
Осторожно, земля!
Кроме «вторичного» жилья или новых апартаментов, в Черногории можно купить участок земли для строительства, причем, как и в Хорватии, покупка земли осуществляется только на юридическое лицо. Но и здесь все не так просто. Не так давно была принята норма, по которой застройка запрещена, если не определено функциональное назначение участка. А оно определяется на уровне составления генплана территории. Во многих случаях такие планы по-прежнему не разработаны. Кроме того, необходимо учитывать, что для строительства частного дома будет скорее всего невозможно купить участок в непосредственной близости от моря: первая линия предназначена в основном для строительства отелей.
Сама береговая линия вообще не подлежит застройке. В некоторых случаях граница этой зоны бывает определена нечетко, поэтому от берега моря, как и от национальных парков, лучше держаться на почтительном расстоянии. Гораздо проще получить разрешение на строительство, если участок находится в черте города или на нем есть развалины старого здания. Но и в этом случае максимальная этажность и процент застройки участка ограничены.
Тысяча островов
Хорватия считается более «европейской» страной. Здесь меньше коррупции, лучше развита инфраструктура, а цены на недвижимость несколько выше, чем в Черногории. Климат в этих странах мало различается: зима мягкая, на побережье бесснежная, летом умеренно жарко, примерно 300 солнечных дней в году. На машине из Хорватии можно за 2–3 часа добраться до Италии, Венгрии, Австрии или Германии, а на катере по морю за три часа – до Венеции.
Большинство курортных городов Хорватии очень небольшие – в пределах 10 000 жителей, преобладает малоэтажная застройка. Побережье Хорватии намного протяженнее, чем в Черногории, так что и выбор здесь больше. Курортную недвижимость можно приобрести на полуострове Истрия, в Далмации, на берегах залива Кварнер, на различных островах. Истрия – самая северная часть страны, которая граничит со Словенией. До Италии отсюда около 40 км, и многие местные жители считают себя итальянцами. Берега Истрии каменистые, а ландшафт в основном равнинный. А вот залив Кварнер, напротив, поражает туристов разнообразием ландшафта – горы, реки, озера, десятки водопадов, непохожие друг на друга пляжи. В архитектуре здесь больше чувствуется влияние не Италии, а бывшей Австро-Венгрии. И, наконец, Хорватия заслуженно имеет репутацию страны «тысячи островов» – тем более, что вряд ли кто-то может указать их точное количество.
Обещанного три года ждут
Если сравнивать Хорватию и Черногорию по объему спроса со стороны российских покупателей недвижимости, то Черногория, бесспорно, лидирует, несмотря на меньший размер. Действительно, в Черногории, в отличие от других стран, россиянам удалось вытеснить на второй план англичан, ирландцев и всех других иностранных покупателей недвижимости. Лидерство Черногории объясняется не только ее православными корнями и более низкими ценами. Хорватский рынок имеет одну неприятную особенность: частному лицу необходимо получать разрешение властей на покупку недвижимости.
И главная проблема в том, что этого разрешения приходится очень долго ждать – до трех лет, а иногда и дольше. По сути, рынок курортной недвижимости превратился в рынок задатков. Это связано с тем, что разрешение выдается не только на конкретного покупателя, но и на конкретный объект недвижимости. Для того чтобы заключить договор купли-продажи, необходимо заплатить задаток в сумме не менее 10% от стоимости жилья. А потом остается только ждать разрешения. В последние годы скопились тысячи заявок, которые лежат более трех лет. МИД делает вид, что он что-то проверяет, а на самом деле документы просто лежат мертвым грузом.
Понятно, что продавцу не очень интересно ждать несколько лет, ведь цены на рынке растут. С другой стороны, курортную недвижимость покупают именно иностранцы, которые готовы платить больше. Поэтому продавцы просто «встраивают» в договор цену с учетом будущего роста рынка. А покупателям надо иметь в виду, что продавец все же может расторгнуть договор, если зафиксированная цена покажется ему слишком низкой. При этом он по закону должен заплатить неустойку, но при быстром росте рынка многие на это идут. Вообще, бюрократическая волокита в Хорватии сродни нашей. Отличие лишь в том, что там нет столь развитых коррупционных «обходных путей». Например, для получения разрешения надо собирать множество справок. Пока вы получите последнюю из них, у первой уже истечет срок действия, и можно все начинать сначала. Если в одной из справок будет опечатка – вернут на исходную позицию весь пакет документов.
Юрлицам – проще, но дороже
К счастью, в Хорватии можно избежать всей этой волокиты с разрешениями, оформив покупку на юридическое лицо. Но и это палка о двух концах. Не секрет, что на Балканах недвижимость покупают не в последнюю очередь из-за более низких цен, в сравнении с Испанией, Францией или Италией. А схема покупки на компанию оказывается слишком затратной, если речь идет о приобретении недорогого объекта, ведь эту компанию надо затем поддерживать. Открыть фирму стоит 5000–6000 евро, на ее содержание в год придется выложить от 3000 евро. А ведь еще надо платить налоги и коммунальные платежи. Так что, хотя Хорватия – страна относительно дешевая, но, в конечном счете, сэкономить все равно не получается.
Самый простой путь обзавестись «юридическим лицом» – создать компанию с ограниченной ответственностью (ее учредителями могут быть любые лица, независимо от гражданства). Участники такой компании не несут ответственности по ее обязательствам. Юридический адрес может быть предоставлен без фактической аренды помещения. Услуги бухгалтера стоят от 100 до 300 евро в месяц. При этом разрешается сдавать «нулевой» бухгалтерский отчет, свидетельствующий об отсутствии коммерческой деятельности, в течение неограниченного времени.
Низкий порог и хорошие перспективы
Обычно считается, что перспективы вступления страны в ЕС должны очень воодушевлять покупателей недвижимости. В реальности это влияет лишь на упрощение визовых процедур при поездках в соседние страны, входящие в ЕС. Также европейская интеграция страны повышает стоимость недвижимости, что важно для тех, кто покупает ее из спекулятивных соображений. Яркий пример – соседняя Словения, где за год после вступления в ЕС цены на жилье резко подскочили. На сегодня Хорватия ближе к вступлению в ЕС – оно может состояться к 2010 г. В отношении Черногории сроки пока не определены.
Порог вхождения на рынок Хорватии и Черногории составляет около 40 000–50 000 евро. Привлекательные объекты на первичном рынке обычно предлагаются по цене от 2000 евро за 1 кв. м. Хорошие апартаменты с полной отделкой на первой линии от моря можно приобрести по цене около 100 000–150 000 евро. Виллу – за 400 000–600 000 евро. Спектр предложений вторичного рынка гораздо шире. На рынке земли все зависит от расположения. Например, участок площадью 10 соток в 200 м от моря можно купить за 60 000–100 000 евро. Но при хороших видовых характеристиках и отсутствии проблем с инфраструктурой он может стоить более 200 000–300 000 евро. Большинство россиян приобретает новые апартаменты или недорогие объекты вторичного рынка.
