Никаких ограничений на покупку недвижимости в Черногории для иностранцев нет. Более того, сам процесс покупки достаточно прост. Из документов покупателю нужно иметь только загранпаспорт.
Договор на куплю-продажу подписывается в присутствии нотариуса и лицензированного судебного переводчика. Весь необходимый пакет документов заранее подготавливается и передается агентством недвижимости нотариусу, который несет уголовную ответственность за уведомление покупателя обо всех фактах, касающихся чистоты сделки, и уведомление о возможных последствиях и рисках в случае наличия обременений у объекта недвижимости (задолженности, судебных разбирательств и т.д.). Во время подписания договора покупатель передает продавцу залог, минимальная сумма которого обычно составляет 10% от общей стоимости сделки. В случае отказа покупателя от сделки, залог не возвращается.
Для страховки продавца нотариус закрывает своей печатью пункт, подтверждающий получение продавцом денег. На этом этапе договор является только основанием для перечисления денег на счет продавца в черногорском банке или для зарубежного банка, чтобы покупатель, уехав, например, в Россию, мог перечислить деньги в Черногорию. Страховка продавца заключается в том, что покупатель не сможет подать этот договор в кадастр на оформление собственности на свое имя, не рассчитавшись с продавцом.
Оформлять у нотариуса договор можно в любой општине (общине/муниципалитете), однако после оформления договора документы должны быть переданы в кадастр именно той општины, на территории которой находится объект. В каждой општине работают по 1-3 нотариуса.
В договоре фиксируется график оплаты. Оплата может проводиться как единым платежом, так и в рассрочку, по договоренности между покупателем и продавцом. Чаще всего в таком случае вносится предоплата в размере 50% от общей суммы, остальная часть может выплачиваться в установленный срок от 6 месяцев до года. После выполнения обязательств покупателя по оплате сделки, продавец подписывает соглашение подтверждение отсутствия претензий к покупателю – Clausula Intabulandi. После окончательного расчета продавец подтверждает у нотариуса получением им всей суммы, и нотариус выдает обеим сторонам полноценный вариант уже подписанного ими договора с открытым пунктом Clausula Intabulandi. Нотариусу оплачиваются услуги по составлению договора согласно расценкам, утвержденным Министерством юстиции Черногории. Кроме этого оплачиваются услуги лицензированного судебного переводчика, если сделка происходит с гражданином, не владеющим черногорским языком.
Регистрация права на собственность
Нотариальный договор и Clausula Intabulandi являются основными документами, на основание которых происходит перерегистрация недвижимости в кадастре. Ожидание решения о передаче прав на недвижимость составляет обычно порядка 60 дней – 45 дней на решение и формальный срок в 7 дней на обжалование, плюс оформление так называемого листа непокретности, который можно считать официальным свидетельствам о праве на собственность. После этого информация заносится в реестр владельцев собственности, покупатель получает лист непокретности и становится де-юре владельцем собственности. Продавец и покупатель, либо доверенное лицо, должны поставить свои подписи в кадастре, и таким образом подтвердить получение решения о перерегистрации прав собственности.
Налогообложение
Главное отличие покупки недвижимости на вторичном рынке заключается в том, что она облагается налогом на оборот недвижимости в размере 3% от стоимости. Уже после регистрации договора купли-продажи у нотариуса, один экземпляр договора направляется в налоговую инспекцию. На основании договора и руководствуясь кадастровой оценкой недвижимости, эксперт налоговой инспекции дает налоговую оценку недвижимости. После оценки налоговая инспекция выносит решение об уплате единовременного налога на оборот недвижимости в размере 3%. При этом налоговая инспекция действует параллельно и независимо от кадастра. Налог должен быть уплачен в назначенный срок, а именно в течение 15 дней с момента получения решения об уплате налога. Если платеж не произведен вовремя, начисляется пеня в размере 0,03% за каждый день просрочки. При приобретении первичной недвижимости от компании-застройщика (юридического лица), которая является плательщиком НДС, налог 3% не платится. НДС при покупке жилья на первичном рынке составляет 19% и уже учтен в стоимости объекта.
Кроме того, в Черногории существует имущественный налог, который выплачивается ежегодно в размере 0,1-1% от стоимости недвижимости. Иностранным покупателям, не имеющим ВНЖ в Черногории, необходимо дополнительно оплачивать туристическую таксу в размере около 90 евро в год.
Даниил Бурыгин
HomesOverseas.ru
Редакция портала благодарит Игоря Жукова («Территория Montenegro») и Антона Шамарина (VALUE.ONE) за помощь в подготовке материала.
