Рынок недвижимости Болгарии. Актуальная ситуация

После нескольких лет непрерывного падения цен рынок Болгарии постепенно восстанавливается. Несмотря на то, что Болгария остается одной из наименее богатых стран Европы, в последнее время средний уровень зарплат был достаточно высоким, что стимулировало население к покупке недвижимости.

История

На фоне стремительного экономического роста в период с 2000 по 2008 годы в Болгарии наблюдался бум на рынке недвижимости. За данный период рост цен на недвижимость составил 300%. Особенно стимулировало рост цен вхождение Болгарии в состав ЕС в 2007 году.

Однако в 2008 году «пузырь» на рынке лопнул по причине глобального экономического кризиса, и цены начали резко падать. В 2009 году падение составило 26,31% по сравнению с предыдущим годом, в 2010 году – 5.58%.

В 2011 году цены в крупных городах Болгарии оставались относительно стабильными, но из-за снижения спроса стоимость на жилье упала. Цены на недвижимость упали с 5 до 10% по сравнению с 2010 годом. К концу 2011 года жилье подешевело в 20 областях Болгарии, цены упали на 6,1% по сравнению с предыдущим годом (8,67% в реальном исчислении). Средняя рыночная цена на недвижимость по стране в этот период составила 887,57 лева (454 евро) за кв.м.

В начале 2012 года цены снизились на 4,3% по сравнению с 2011 годом и были на 38% ниже своего пикового уровня в третьем квартале 2008 года. Тем не менее, индекс цен третьего квартала показал, что в 2012 году цены стабилизировались в Софии, а на популярном курорте Банско они снизились всего на 10%. Кроме того, с 2012 года иностранные инвесторы снова начали возвращаться на болгарский рынок жилья. Британские и ирландские инвесторы передали пальму первенства российским покупателям.

Объем начатого строительства жилых зданий сократился почти на 6% в 2012 году по сравнению с предыдущим годом. При этом количество россиян, купивших недвижимость в Болгарии в 2012 году, выросло на 10%. Около 85% покупок жилья россиянами приходилось на недвижимость на черноморском побережье.

В 2013 году рынок стабилизовался. За год средняя стоимость недвижимости по стране снизилась только на 1,21%, достигнув 442 евро за кв.м. Однако с учетом инфляции цены не только не снизились, а даже выросли на 0,38%.

Значительно увеличился в 2013 году и объем продаж. За этот год зафиксировано увеличение на 17%. При этом значительную долю от общего объема составили покупки иностранными инвесторами. Интерес инвесторов переключился на морские курорты – объем продаж прибрежной недвижимости увеличился на 20%. Также в 2013 году было зафиксировано минимальное снижение цен на квартиры – 1,21% в пересчете на 1 кв.м.

Начало 2014 года было переломным для рынка недвижимости Болгарии. После полутора лет непрерывного снижения, цены на жилье в Болгарии увеличились в первом квартале на 0,2% по сравнению с предыдущим кварталом, дойдя до уровня первого квартала прошлого года.

За первый квартал 2014 года также увеличился объем продаж на 15% по сравнению с аналогичным периодом 2013 года. Уменьшение процентных ставок по ипотеки и стабилизация цен на недвижимость увеличили спрос покупателей в 2014 году.

Во втором квартале количество разрешений на строительство жилых зданий увеличилось на 10,4% при увеличении количества квартир на 2,1%. Объем строительства жилых зданий вырос на 61,1%, количество квартир на стадии строительства – на 38,2%.

Во втором квартале 2014 года цены выросли на 2% по сравнению с тем же периодом в прошлом году. По сравнению с предыдущим кварталом также был зафиксирован рост в 1,79%. Таким образом, период падения цен можно считать завершенным. По мнению многих специалистов, к 2015 года ожидается стабильный и сбалансированный рост цен.

София

Спрос на недвижимость столицы Болгарии стабильно самый высокий в стране. София – финансовый, индустриальный, а также культурный центр страны, чья история насчитывает около семи тысяч лет. Сегодня центр столицы скорее напоминает современный европейский город.

В последнее время София все больше конкурирует с черноморскими курортами за спрос среди туристов и покупателей недвижимости. Город располагает благоприятными климатическими условиями, лыжным курортом горы Витоша, а также многочисленными минеральными источниками за чертой города.

Наиболее высоки цены на недвижимость в центральных районах города, среди которых такие популярные, как Лозенец и Яворов. При сдаче квартиры в аренду в центре Софии всегда можно рассчитывать на стабильный доход от 4% до 6%.

В 2010 году запрашиваемая цена за квадратный метр в Софии составляла примерно 1100 евро, а в 2011 году стоимость упала до 920 евро. В начале 2012 недвижимость в Софии подешевела в среднем на 6% до 433 евро за кв. м. По итогам 2012 года в Софии цены упали в среднем на 4-6%, в то время как в целом по стране максимальное снижение составило 4%.

При этом в 2012 году наблюдалось существенное улучшение ситуации на рынке – если в последнем квартале 2011 года средняя цена за квадратный метр в Софии составляла 730 евро, то первом квартале 2012 года этот показатель равнялся 735 евро. Всего за 4 года с 2008 по 2012 средняя цена на апартаменты с двумя комнатами в Софии упала на 30%.

В начале 2013 года стоимость недвижимости в Софии составляла 725 евро за кв. м. За 2013 год цены на недвижимость в столице снизились на 0,9% до 736 евро за кв.м. При этом объем продаж вырос на 10%. Уже с первого квартала 2014 года наметился небольшой рост, и уже в августе цены выросли на 0,92%, составив примерно 740 евро за кв.м.

Черноморские курорты

Недвижимость черноморских курортов – наиболее востребованная среди российских покупателей. Создание современных курортов на болгарском побережье началось в середине 1960-х годов, и предназначались они, в первую очередь, для граждан Советского Союза. Будучи популярным на протяжении многих десятилетий среди советских и российских туристов, в последние годы этот регион стал еще и главным рынком зарубежной недвижимости для покупателей из России и стран СНГ.

Самый большой курортный район побережья – Солнечный берег, расположенный к северу от Бургаса. Другие крупные туристические центры – Елените, Дюны, Несебыр, Поморие, Созополь, Приморско и Китен. В последние годы получили развитие и совсем маленькие городки - Равда, Царево, Синеморец, Черноморец и Свети Влас. Расположенные на севере Золотые Пески – в целом, более

Солнечный Берег – самое популярное место для инвестирования в недвижимость. Курорт находится в южной части черноморского побережья внутри небольшой полукруглой бухты у подножия горного хребта Стара-Планина, примерно в 35 км севернее города Бургас. Протяженность пляжа составляет примерно 10 км, а ширина доходит до 150 м. В целом эксперты отмечают что, с 2008 года недвижимость в Болгарии подешевела на 35%.

Бургас

Бургас – крупный курортный город, находящийся на южном черноморском побережье страны. Это важный административный, экономический и туристический центр южного черноморского побережья. Кроме того, Бургас – второй по величине город на побережье после Варны. Здесь проживает около 200 000 человек. В последнее время наблюдается тенденция перемещения россиян из прибрежных курортов в крупные города, главным образом, в Бургас. Связано это с тем, что недвижимость в небольших прибрежных курортах предназначены для отдыха только на период туристического сезона, зимой же инфраструктура не достаточна комфортабельна.

В отличие от расположенной на севере побережья Варны Бургас более спокойный курортный город, не слишком заселенный приезжими из других регионов страны. В 2010 и 2012 годах он получал звание лучшего города для проживания в Болгарии. Кроме того, Бургас претендует на звание культурной столицы Европы в 2019 году.

В 2008 году апартаменты с двумя комнатами в Бургасе можно было купить примерно за 60 000 евро. Но с начала 2009 года из-за финансового кризиса рынок недвижимости Болгарии начал переживать продолжительное падение цен. Весной 2011 года средняя стоимость вторичного жилья в Бургасе составляла 600–800 евро за кв. м. В конце 2011 года средняя стоимость жилья в Бургасе упала до 860 евро за кв. м. В начале 2014 года, как и по всей стране, цены на недвижимость Бургаса немного выросли, составив в среднем 1110 левов за кв.м.

Варна

Варна – главный город черноморского побережья Болгарии и третий по величине город страны. Наиболее популярная недвижимость Варны – небольшие дома для отдыха вблизи от побережья. Как и Бургас, Варна привлекательна тем, что здесь можно проживать круглый год – благодаря развитой городской инфраструктуре жизнь здесь не замирает зимой. В связи с этим, несмотря на общий кризис и падение цен, на рынке недвижимости Варны в последние годы наблюдается бум, а спрос постоянно растет. Так в 2011 году по уровню цен Варна обогнала столицу – средняя цена за квадратный метр составляла 744 евро.

В начале 2013 года средняя цена на недвижимость равнялась 720 евро за кв. м. В первом квартале 2014 года Варна – второй после Софии по город по дороговизне недвижимости – 1370 левов за кв.м. В августе 2014 года цены выросли на 13,3%, по сравнению с августом 2013 года.

Бальнеокурорты

Отдельный рынок курортной недвижимости Болгарии – это бальнеологические курорты. Сейчас в Болгарии находятся около 1600 минеральных источников. Самые популярные из них – Поморие, Сандански, Велинград, Павел-баня, Хиссар, Девин, Костенец, Банкя, Сапарева-баня, и др.

Недвижимость на бальнеологических курортах Болгарии только начинает вызывать интерес у зарубежных инвесторов. Бальнео- и спа-туризм действует круглый год, следовательно, можно ожидать благоприятные перспективы от вложений в недвижимость.
Средние цены на недвижимость в бальнеологических курортах Болгарии колеблются в пределах от 500 до 1100 евро за кв.м. Самые низкие цены сейчас наблюдается в Велинграде, где с момента кризиса 2008 года уровень цен снизился на 20%. Самая дорогая недвижимость находится в Поморие.

Горнолыжные курорты

Еще один популярный тип недвижимости в Болгарии – дома в горнолыжных курортах страны. Привлекательность болгарских горнолыжных курортов, как для отдыха, так и для покупки жилья, достаточно высока. Это обусловлено европейским уровнем сервиса и, в целом, демократичными ценами в сравнении с аналогичными западноевропейскими курортами.

Наиболее популярные зимние курорты – Банско, Боровец и Пампорово. Здесь можно найти недвижимость как средней, так и высокой ценовой категории. Летом горнолыжные курорты Болгарии обычно пустуют. Исключение составляет Банско, куда в летний период приезжает много посетителей из Европы, так как это современный город с развитой инфраструктурой.

Банско можно назвать главным горнолыжным курортом Болгарии. Здесь находится множество роскошных отелей, качественных ресторанов и жилых комплексов в исторических районах города. Неподалеку от Банско расположен национальный заповедник Пирин.

В 2011 году из всех городов Болгарии наибольшее снижение наблюдалось именно в Банско, где цены упали на 25%. В 2013 году апартаменты с двумя комнатами в Банско за три года подешевели на 57% и стоят сейчас от 13 000 до примерно 79 000 евро. Апартаменты с тремя спальнями в Банско снизились в цене за аналогичный период на 3% и стоят от 12 500 до 120 000 евро. По данным на август 2014 года в Банско цены на недвижимость снизились на 5,6% по сравнению с 2013 годом. Сейчас средняя цена равна примерно 400 евро за кв.м.

Перспективы рынка

Россияне – главные покупатели болгарской курортной недвижимости среди иностранцев. Напряженность международной обстановки с начала 2014 года, конфронтация России с западными странами, а также серия санкций со стороны ЕС и США не могли не повлиять на спрос россиян на зарубежную недвижимость, в том числе, в Болгарии. Тем более что Болгария является наиболее востребованным массовым рынком зарубежной недвижимости для россиян.

В связи с двумя разнонаправленными тенденциями – восстановлением рынка и снижением спроса россиян – ситуация на рынке курортной недвижимости и дальнейшие перспективы роста остаются неясными. Кроме того, после включения Крыма в состав Российской Федерации у Болгарии появилась серьезная конкуренция за спрос российских покупателей недвижимости.

О том, каково состояние рынка на данный момент и какие перспективы развития ситуации можно ожидать, HomesOverseas.ru рассказали эксперты, работающие на рынке недвижимости Болгарии.

Михаил Киселев, управляющий агентства «Болгарский Дом»:

«Несомненно, ситуация вокруг Украины повлияла на спрос недвижимости в Болгарии. Часть потенциальных покупателей отказалась от покупок в ожидании урегулирования конфликта, другая часть следит за курсом рубля к евро и доллару. На этом фоне клиенты стали более точны в формировании запроса и избирательны.

На сегодня лидеры спроса – это новые объекты, построенные в курортных зонах с применением материалов высокого качества, в которых не последнее место занимает и отношение управляющей компании. В связи с участившимися жалобами на плохое управление и «поборы», иностранные покупатели стали больше внимания уделять и инфраструктуре и поддержке комплексов.

Вслед за лидером хочется отметить объекты городского плана. Данный тип недвижимости выбирают те, кто желает круглогодично проживать в Болгарии и иметь «под рукой» постоянно работающую инфраструктуру. София, Варна, Бургас - наиболее благоприятные для проживания города Болгарии. Те же, кто не желает жить в городе, а на земле, и при этом нуждаются в близости к инфраструктуре выбирают прилегающие к крупным городам вильные зоны и села. В любом случае, важно точно знать цель приобретения.

И последнее, большинство покупателей понимает, что «дешевое хорошим не бывает», в связи с чем, больше внимания уделяется объектам в ценовой категории выше средней. Те же, кто планирует приобретение в низкобюджетной категории, стоит внимательнее отнестись к качеству и документальному оформлению строительства».

Полина Малышева, руководитель московского отделения Premium Group:

«Количество заявок, спрос на недорогую недвижимость в Болгарии сократились. Государственные органы Болгарии тоже отмечают уменьшение количества регистрируемых сделок по недвижимости. Но продавцы пока не отреагировали на снижение спроса. Цены не падают, не уменьшаются.

Я совершенно не прогнозирую увеличение цен на недвижимость в Болгарии, предложение и сейчас превышает спрос, а в дальнейшем при падении спроса, застройщики и продавцы на вторичном рынке вынуждены будут либо снижать цены, либо отказываться от продаж до лучших времен.

Крым составил реальную конкуренцию Болгарии. Низкобюджетные заявки (до 30 000-35 000 евро) - в большинстве своем оказались нерабочими, покупатели с низким бюджетом смотрят в сторону покупки недвижимости в Крыму. И если пока окончательный выбор ими не сделан, то процент возвращения интереса к Болгарии, по моему мнению, будет совсем небольшим.

Что касается регионов - то стабильно интерес в Болгарии вызывает черноморское побережье. Святой Влас, Поморье, Равда, Созополь на Южном причерноморье - самые активные в застройке и в продажах. Также можно отметить интерес покупателей к недвижимости в городах - Бургас и Варна - предназначенной для круглогодичного проживания или сдаче в аренду.

Учитывая несложность в получении вида на жительство в Болгарии, я уверена, что внимание покупателей сместится как раз в сторону крупных городов, нежели мелких курортных поселков».

Олег Черенчукин, член правления инвестиционно-строительного холдинга «Премиум Проперти»:

«Болгарская недвижимость наиболее востребована у российских семей с детьми. У этой аудитории особо популярен Солнечный берег. Российские пенсионеры особо предпочитают Равду, Поморие. Также очень востребованы новостройки в Бургасе – среди тех покупателей, которые хотят объединить городскую инфраструктуру и отдых у моря.

Такие города, как Варна, Золотые пески, отстают по популярности, так как российские покупатели очень требовательный к инфраструктуре. Поэтому россияне, приобретая дом в Болгарии, склоняются к Южному побережью.

Ситуация с Крымом никак не повлияла на болгарский рынок. Цены на недвижимость в Крыму сопоставимы с ценами в Испании, Франции. Хотя бы поэтому Крым не является конкурентом Болгарии.

Что касается перспективы роста цен, то она есть в таких городах, как Варна, Бургас, Солнечный берег – то есть в местах с обширной инфраструктурой, где уже нет места для дальнейшей застройки. В популярных курортах с ограниченными, но все-таки еще доступными территориями для строительства (Равда, Святой Влас) цены сохраняться на прежнем уровне. При этом можно прогнозировать, что в городах с недостаточной инфраструктурой и большими территориями под застройку, таких как Бяла, Черноморец, Приморско и др., цены будут только падать».

Лариса Костадинова, директор «Аврора-плюс»:

«Наша компания работает активно на русском рынке с 2006 года, и если первоначально российские граждане до 2009-2010 года приобретали, в основном, апартаменты в курортных комплексах по Черноморью, то в последние годы, особенно в 2013 и 2014 годах, приобретают апартаменты в Бургасе для круглогодичного пользования. В связи с этим наблюдается небольшой рост цен апартаменты с 1 спальней в Бургасе, в районах Центр, Возрождение, Лазур, Зорница. В этих же районах усилились покупки квартир и со стороны болгар.

В самих же курортных комплексах – Солнечный берег, Золотые пески, Святой Влас, Приморско, Царево – появились вторичные продажи на более низкие цены от англичан, ирландцев и русских граждан.

Если в 2006–2008 годах цены на этих курортах в пределах 1000 евро/кв.м считались одними из низких, то теперь вторичный рынок предлагает цены от 550 евро/кв.м до 800 евро/кв.м квартиры меблированные и оборудованные. Появление на русском рынке недвижимости Крыма пока не отражается на рынке недвижимости в Болгарии».

Свилен Любенов, управляющий компании Century Homes:

«Я лично считаю, что цены на недвижимость не должны резко возрасти. Всегда имеется недвижимость, которая, в силу своей специфики, будет дорогой, но в целом я ожидаю поддержание существующего уровня.

Политическая ситуация оказывает негативное влияние на рынок, потому что российские граждане не имеют гарантий относительно политики России, а также отношения с Европейским Союзом меняются. Мы работаем в районе Велико Тырново и могу сказать, что клиенты есть, и все остается, как и было».

Милена Миленкова, Imoti Bansko BG:

«Что касается динамики рынка, чувствуется отлив покупателей, не драматичный, но есть разница в продажах летом, и причина этого – в санкциях. Цены, в целом, остались без изменения.

Не думаю, что Крым будет составлять конкуренцию, потому что болгарский рынок дешевле чем крымский и предлагает больше возможностей. Россияне любят море, но уже есть тенденция покупки недвижимости в горных курортах – Банско, Пампорово, Боровец. Банско нравится россиянам, потому что это маленький и спокойный городок, в котором можно жить круглой год, а не только зимой. Более 50% иностранных покупателей в Банско – из России».

Даниил Бурыгин
HomesOverseas.ru