«Определяющим фактором ценообразования в обеих странах является близость конкретного проекта к морю и к развитой инфраструктуре. Квартиры с хорошим качеством строительства, не очень далеко от моря (до 1 км), в комплексе с собственным бассейном стоят от 500 до 1000 евро за 1 кв. м», – говорит ведущий специалист компании FreeDom Антон Харисов. Проекты, расположенные на первых линиях от моря, продаются дороже. А если рядом находится марина для частных яхт, цены будут еще немного выше.
Правда, если учесть посткризисные реалии, болгарская недвижимость, пожалуй, стала немного доступнее. Строительный бум конца 90-х, когда огромная масса недвижимости выставлялась на рынок на раннем этапе строительства, привел к затовариванию рынка, поэтому сегодня продавцы используют все возможные методы, чтобы найти хозяев своим квадратным метрам. В том числе – предлагая большие дисконты и соблазнительные системы беспроцентных рассрочек до трех лет на готовое жилье. В Турции же, где традиционно рынок ориентировался на готовую недвижимость, явного переизбытка предложения не наблюдается и продавцы не столь охотно идут на скидки.
Одно из немногих явных преимуществ Турции – возможность получения ипотечного кредита, пусть даже и на условиях, менее выгодных, чем в Европе. Болгария пока не может похвастать реально работающими ипотечными программами для иностранцев.
Квартиры, дома, земля
Но если разница в стоимости недвижимости не слишком велика, то ассортимент турецкого и болгарского рынка различается заметно. Так, рынок недвижимости в Болгарии на 80% состоит из апартаментов. Конечно, можно найти и частные дома, и землю для строительства, но это более редкий товар. Кроме того, по болгарскому законодательству покупка земли иностранными физическими лицами запрещена, поэтому для приобретения дома с участком приходится регистрировать фирму и оформлять покупку уже на юридическое лицо. В Турции с этим все гораздо проще, и значительная часть объектов – поселки вилл с внутренней инфраструктурой, выбор которых в Болгарии весьма ограничен.
Немногочисленные предложения по продаже домов с землей в Болгарии делятся на два типа. Это либо дешевые деревенские дома от 10 000 евро в глубине страны, либо, что встречается гораздо реже, – современные качественные комплексы вилл в курортных городах. Однако это уже не дешевые объекты. Вилла площадью 100–120 кв. м в Варне или Созополе обойдется в 120 000–130 000 евро, за эти же деньги аналогичный дом можно приобрести и в Турции – как на средиземноморском, так и на эгейском побережье.
Кроме того, в Болгарии, в отличие от Турции, возводится много квартир небольшой площади. «В Турции почти нет маленьких студий, которые можно купить по-настоящему дешево: здесь ценят большие террасы, и вообще апартаменты всегда просторнее. Однако на стадии off-plan (строительства) или pre-launch (до начала работ) легко найти цены, вполне сопоставимые с болгарскими», – замечает ведущий специалист департамента зарубежной недвижимости компании «Адвекс Недвижимость» Максим Песочинский. А вот такой популярный тип жилья, как апартаменты с двумя спальнями, на средиземноморском побережье Турции стоит несколько дешевле, чем в Болгарии.
С другой стороны, в Болгарии более широк выбор объектов на первой линии от моря. «Что касается Турции, то найти апартаменты в новом доме на первой линии и по хорошей цене очень проблематично. Так исторически сложилось, что на первой линии строятся в основном отели, а уже дальше от моря – комплексы апартаментов», – говорит директор генерального представительства компании «Евроберег» Евгений Симкин.
А вот качество строительства, по отзывам экспертов, в двух странах вполне сопоставимо. «Технологии строительства сходны во всех аспектах, включая инженерное оснащение. Как правило, при реализации каждого нового строительного проекта учитывается опыт предыдущих, совершенствуется буквально все. И это касается обеих стран», – поясняет Максим Песочинский.
Для отдыха, для жизни
На первый взгляд, по качеству инфраструктуры Турция дает фору Болгарии. Местные курорты являются центром притяжения не только для российских туристов, но и для многих европейцев: англичане и немцы охотно приезжают отдыхать на побережье, особенно в район Бодрума, где уже давно открыты яхтенные марины, центры водных видов спорта и развлечений.
Так что в смысле инфраструктуры для короткого курортного отдыха Турция превосходит Болгарию, но та в свою очередь лучше подходит для продолжительных летних каникул в собственном доме. По словам Евгения Симкина, стоимость жизни, в том числе продуктов питания, в Болгарии гораздо ниже, чем в Турции и тем более в России. «В Болгарии повсюду прекрасные рестораны, где еда вдвое дешевле, чем в отелях, множество достопримечательностей, широкий выбор развлечений для детей – аквапарки, луна-парки, всевозможные детские площадки», – говорит Евгений Симкин.
В то же время жизнь на крупных курортах Турции, таких как Алания, Анталья или Бодрум, не затихает в любое время года, а вот в Болгарии курортные побережья зимой пустеют. К тому же в низкий сезон на средиземноморское побережье Турции попасть несложно – разнообразные рейсы выполняются каждый день и летом и зимой, тогда как в болгарские Бургас и Варну зимой летает только один чартер в неделю.
Что касается уже не курортной, а социальной инфраструктуры, такой как система здравоохранения, то ее уровень со стороны оценить довольно сложно. В «Адвекс Недвижимость» считают, что с охраной здоровья в Болгарии дела обстоят хорошо. «В любом крупном туристическом регионе без труда можно найти медицинские учреждения», – говорит Максим Песочинский. Антон Харисов более склонен к критике: «Скажу откровенно, Болгарии нечем похвастать в данном вопросе. Сложные операции даже сами болгары стараются делать в больницах других стран».
Менеджер компании Cumberland Properties Екатерина Долматова уверена, что в курортной Турции проблем с медицинским обслуживанием нет. «В Бодруме шесть частных клиник, и многие иностранцы, как и сами турки, покупают там недвижимость, чтобы переехать в этот район в более преклонном возрасте», говорит она. Нередко приходится слышать, что в Турции медицина хотя и качественная, но дорогая – однако при ближайшем рассмотрении она оказывается не дороже качественной медицины в России!
В обеих странах для комфортного проживания автомобиль просто необходим, как минимум – взятый напрокат. Состояние дорог в обеих странах хорошее, стоимость бензина в Турции – около 2 евро за литр, в Болгарии – около 1,5 евро. При этом существуют, конечно, и автобусные маршруты – как городские, так и междугородние, однако система общественного транспорта развита не столь хорошо, как в России.
Продать и сдать – возможно?
Мировой финансовый кризис не прошел бесследно ни для Болгарии, ни для Турции, хотя рынок турецкой курортной недвижимости пострадал в меньшей степени. Однако инвестиционные перспективы обеих стран в данный момент достаточно скромны. В ближайшие годы эксперты не предсказывают существенного роста цен в Болгарии, а для Турции дают более чем осторожные прогнозы.
«Если для определения инвестиционной привлекательности взять возможную динамику цен, то, в принципе, страны развиваются параллельными курсами, – считает Максим Песочинский. – Хотя, по моему мнению, принимая во внимание повышенный интерес к Турции со стороны крупнейших инвестиционных групп, рынок этой страны покажет наибольшую динамику в течение ближайших трех лет».
С точки зрения возможности получать стабильный доход от сдачи недвижимости в аренду обе страны предоставляют не лучшие условия. В Болгарии курортный сезон относительно короток, а сдать в аренду апартаменты в низкий сезон, по словам Максима Песочинского, практически невозможно. В Турции вполне реально сдать недвижимость на весь год, но приходится выдерживать жесткую конкуренцию с отелями, которых великое множество на любой бюджет. В результате в обеих странах можно «выжать» до 4% годовых – не слишком много.
В целом инвестиционный успех упирается не столько в выбор страны, сколько в выбор конкретного места и объекта. В той же Алании или Анталье наблюдается явный избыток апартаментов как для покупки, так и для аренды. При этом рынок Бодрума с точки зрения аренды выглядит более перспективно, но только в том случае, если ориентироваться на арендаторов-европейцев, которых сюда исправно поставляют бюджетные авиаперевозчики.
Тонкости комфорта
Помимо уровня инфраструктуры, цен на услуги и их качества, на решение покупателя влияет и такой фактор, как близость культур и доброжелательное отношение местных жителей к россиянам.
Несомненный козырь Болгарии – ее культурная и языковая близость с Россией. Для многих это является очень важной причиной отдать предпочтение именно Болгарии, так как здесь они ощущают себя почти как в родной стране. Мусульманская Турция для многих выглядит чуждой, хотя в целом отношение к россиянам здесь позитивное.
Очевидный плюс Турции – упрощенный визовый режим. Для въезда в Болгарию приходится обращаться в консульство, платить сбор... С другой стороны, в самом ближайшем будущем страна войдет в Шенгенское соглашение, а это значит, что, получив болгарскую визу, можно будет путешествовать по всей Европе.
Вспоминая о более тонких различиях между двумя странами, Екатерина Долматова замечает: «В Болгарии только одно море – Черное, которое нельзя назвать очень чистым. В Турции – Черное, Средиземное, Эгейское и Мраморное моря. К тому же Турция, расположенная южнее, может похвастать и более продолжительным купальным сезоном».
И опять же многое зависит от выбора конкретного места для покупки. Хотя Турцию нередко называют шумной, в Болгарии также есть тусовочный Солнечный Берег. И в обеих странах можно найти тихие районы, подходящие для спокойного отдыха.
Однако в любом случае, прежде чем совершить выбор в пользу одной из стран, стоит пожить в них обеих, притом не в качестве туриста. Арендуйте апартаменты или виллу, схожие с теми, которые планируете покупать сами. Как будущие горожане, походите по местным магазинам, ресторанам, аптекам, поликлиникам – чтобы в полной мере оценить степень комфорта и понять, подходит ли этот уголок земли именно вам.
