.jpg)
Сите, кондоминиум, компаунд, урбанизация – в разных странах этот формат недвижимости называют по-разному, но суть едина: огороженная территория с общими зонами и инфраструктурой, будь то бассейн, детская площадка, сад или консьерж-сервис. Вместе с экспертами из Испании, Черногории, Италии, Кипра, Хорватии, Болгарии, Турции и Таиланда мы выяснили, что выбор между жилым комплексом и обычным домом – это зачастую не вопрос бюджета, а скорее вопрос образа жизни, целей покупки и готовности нести регулярные расходы.
Жилые комплексы: где их больше
В Испании жилой комплекс называют complejo residencial — это, как правило, огороженная территория с видеонаблюдением, часто с бассейном и консьержем. При этом комплексы могут быть разного уровня: от скромных вариантов с минимальным обслуживанием до элитных, где есть массажные кабинеты, спортзалы и круглосуточный консьерж. «Строительство жилых комплексов в последние годы активно развивается, но только там, где позволяет география – на оживлённых городских улицах огородить территорию и разместить бассейн зачастую просто невозможно, – объясняет Ольга Попова, руководитель агентства LUXBARCELONA. – Поэтому комплексы чаще встречаются в удалённых от центра районах Барселоны или в пригородах». Иностранцы, особенно приезжающие на отдых, предпочитают именно такие варианты, тогда как постоянно живущие в городе европейцы не всегда готовы платить за инфраструктуру, которой не пользуются.
В Болгарии картина застройки зависит от локации. «В курортных городах и посёлках – на Солнечном Берегу, в Святом Власе, Равде – преобладают закрытые комплексы с развитой инфраструктурой: бассейнами, озеленением, детскими площадками, подземными паркингами, саунами и банями, – рассказывает Дарья Борзова, управляющая агентства Oazis Real Estate. – А вот в крупных городах, таких как Бургас, большую часть жилого фонда составляют обычные дома. Также много частного малоэтажного сектора в Несебре и Равде».
При этом, как отмечает Наталья Завалишина, генеральный директор агентства Distant Property, особенно распространены жилые комплексы в Болгарии (здесь долгое время практически не строились ни обычные дома, ни коттеджные посёлки) и в Испании. А в Италии их гораздо меньше.
Интересную эволюцию прошла Черногория: до 2008 года застройщики возводили в основном крупные комплексы с богатой инфраструктурой, рассчитанные на постоянное проживание. Однако после кризиса рынок сместился в сторону более простых ЖК – без инфраструктуры или с минимальным набором услуг, поскольку покупатели (в том числе местные жители, сербы и граждане других восточноевропейских стран) оказались не готовы платить за дополнительные удобства. Как отмечает Наталья Завалишина, сегодня на черногорском рынке представлен широкий выбор: от скромных домов на 3–4 этажа без инфраструктуры до знаменитого Portonovi с яхтенным причалом и пятизвёздочным сервисом. Причём оба варианта могут располагаться поблизости, по сути в одной локации.
В Турции сегментация жилых комплексов наиболее детализирована. По словам Ирины Тимофеевой, менеджера Turkish Riviera Homes, комплексы (sitesi или residence) делятся на несколько категорий. Базовый (эконом- и бизнес-класс) включает открытый бассейн, небольшой фитнес-зал, детскую и спортивную площадки, сад с зонами отдыха, зону для барбекю, сауну и хаммам, наземную парковку, охрану и видеонаблюдение 24/7, а также консьерж-сервис. В комплексах более высокого уровня добавляется закрытый бассейн, большой фитнес-центр, полноценная спа-зона, детские клубы, теннисные корты, велодорожки, крытый паркинг и система «умный дом». В премиум- и люкс-комплексах можно встретить несколько бассейнов разного типа (включая «инфинити» и с гидромассажем), собственный кинотеатр, конференц-залы, кафе и рестораны на территории, мини-торговые центры, поля для мини-гольфа, клубы с библиотекой и бильярдом, а в исключительных случаях – даже вертолётную площадку.
«Отдельный тренд последних лет в Турции – жилые комплексы с услугами отеля», – делится Ирина Тимофеева. Это симбиоз квартиры и гостиничного сервиса, особенно востребованный у молодёжи. Жители получают доступ к широкому спектру услуг, не покидая территорию: уборка, ремонт, обслуживание техники – всем занимается управляющая компания. В таких объектах предусмотрены коворкинги, конференц-залы, фитнес-центры премиум-класса, спа-зоны, кафе и рестораны, кинотеатры под открытым небом.
Владельцы квартир в комплексах отельного типа в Турции имеют возможность сдавать их в краткосрочную аренду через управляющую компанию. Привлекательная перспектива для инвесторов, учитывая, что сегодня далеко не все сите имеют лицензию на сдачу жилья в аренду туристам.
Для Таиланда характерна своя специфика. «Жилой комплекс в Таиланде называется «кондоминиум», в разговорной форме – просто «кондо». От обычного дома он отличается прежде всего наличием инфраструктуры, – поясняет Полина Чебукина, директор агентства ATHOME в Паттайе. – Базовый минимум – это бассейн и тренажёрный зал. В новых проектах появляются спа-центры, коворкинги, корты для падела, дворы для прогулок с питомцами. Например, сейчас в Паттайе стартовали продажи первого SPA-кондо – с велнес-зоной, японской сауной, холодным бассейном и горячими источниками под открытым небом. И всё это бесплатно для жителей». В обычных тайских домах, по словам эксперта, всего этого нет. Они воспринимаются скорее как локальный формат для тайцев, который иностранцы практически не рассматривают, если только бюджет на покупку совсем небольшой. Основной рынок в Паттайе и на Пхукете – это курортные кондо с инфраструктурой.
Квартира в комплексе дороже? Не всегда
Распространённое мнение, что квартира в жилом комплексе заведомо дороже, чем в обычном доме, подтверждается не всегда. Да, на первичном рынке разница может достигать 15–30% – в первую очередь за счёт более дорогой отделки и развитой инфраструктуры. Однако на вторичном рынке эта корреляция часто исчезает: цена зависит от множества других факторов – срочности продажи, состояния самого объекта, конкретной локации.
Более того, в Болгарии, по наблюдениям экспертов, сейчас практически нет прямой зависимости цены от формата недвижимости: некоторые жилые комплексы продаются дешевле обычных домов, а некоторые – дороже. Всё определяется качеством строительства и набором благ на территории.
На Кипре возможна и вовсе парадоксальная ситуация: дом без инфраструктуры, но расположенный ближе к морю, может стоить дороже, чем жилой комплекс с бассейном и спа, но находящийся дальше от берега. А в Испании обычный дом в престижной городской локации зачастую дороже квартиры в комплексе на окраине.
В Таиланде корреляция более очевидная: квартиры в обычных домах стоят дешевле, потому что на них ниже спрос. Иностранцы, которые сюда переезжают, готовы платить больше за комфорт и качество жизни. Инвесторы тоже выбирают кондоминиумы с инфраструктурой, потому что они ликвиднее и востребованнее на рынке аренды.
Эксплуатационные расходы: главный скрытый фактор
Владелец квартиры в обычном доме платит только за фактически потреблённые электричество и воду и, в лучшем случае, за обслуживание подъезда и фасада. В жилом комплексе же появляется регулярный ежемесячный или ежегодный взнос на содержание общих зон.
В Турции такой взнос называется айдат. «В обычном доме он начинается от 250 лир в месяц (решение о сумме принимают сами жильцы), а в жилом комплексе его устанавливает управляющая компания, – рассказывает Ирина Тимофеева. – Минимальный уровень для сите – от 1500 лир, в премиум-классе суммы могут быть значительно выше».
В Таиланде, по словам Полины Чебукиной, владельцы апартаментов в кондо платят common fee – ежемесячный взнос за содержание территории. И чем больше инфраструктуры, тем платёж выше. Обычно это 30–50 батов за квадратный метр в месяц. То есть за квартиру 40 кв. м – около 2 000 батов.
«В Болгарии в некоторых комплексах такса поддержки может быть очень большой, – отмечает Дарья Борзова. – В обычных домах вы платите только за электричество, которое вы сами реально «нажгли», за воду, которую вы израсходовали».
В Испании разброс широкий: в комплексе с большим количеством квартир (50–70 собственников) расходы делятся на всех, и ежемесячный платёж может составлять всего 80 евро. Но если квартир мало, а территория большая – с садом, бассейном, теннисными кортами, – платёж вырастает до 600, а в некоторых исключительных случаях и 900 евро в месяц. «При этом важно понимать: платить придётся круглый год, даже если вы пользуетесь квартирой только один месяц летом», – предупреждает Ольга Попова. Некоторые покупатели осознанно отказываются от покупки в таком комплексе, предпочитая снимать жильё на время отпуска за те же деньги и не брать на себя обязательств по содержанию.
В Черногории содержание комплекса с развитой инфраструктурой обходится собственнику, по словам Натальи Завалишиной, в 12–18 евро за квадратный метр в год, тогда как дома без инфраструктуры – всего в 1–3 евро за квадратный метр. Однако в комплексе с управляющей компанией проще решаются все вопросы по эксплуатации, что особенно ценно для иностранцев, которые могут испытывать трудности с поиском мастеров и коммуникациями за границей.
В Италии жилых комплексов не так много, но они есть. «На севере страны, в регионах вроде Ломбардии или Венето, даже самое скромное жильё обходится дорого: расходы на монолокале (студия от 25 кв. м) могут начинаться от 100–110 евро в месяц и достигать по итогу года, из-за непрозрачной системы учёта, 1500, а иногда даже 2000 евро в год, – говорит Наталья Завалишина. – На юге – в Калабрии или на Сицилии – расходы значительно ниже, иногда сопоставимы с Болгарией или Черногорией».
Налоги и управление: важные нюансы
Налог на недвижимость рассчитывается муниципалитетом исходя из характеристик самой квартиры, а не формата дома. Поэтому разницы в налогах между квартирой в жилом комплексе и в обычном доме, как правило, нет.
А вот разница в управлении – ключевая. В жилом комплексе все вопросы решает профессиональная управляющая компания: она отвечает за уборку, обслуживание инфраструктуры, ремонт общих зон, взаимодействие с жителями. В обычном доме собственникам приходится либо заниматься всем самостоятельно, либо договариваться с соседями и нанимать кого-то для решения конкретных задач. Для иностранца, особенно не говорящего на местном языке, это может стать серьёзной проблемой.
Кому что подходит: практические рекомендации
Для семей с детьми жилой комплекс часто оказывается оптимальным выбором. Закрытая охраняемая территория позволяет ребёнку безопасно гулять, а родителям – наблюдать за ним с балкона или террасы. Бассейн, детская площадка, а иногда и анимация в сезон – всё это делает отдых более комфортным и не требующим дополнительных поездок и планирования.
Для сезонного отдыха жилой комплекс также предпочтительнее. Приехав на неделю или две, вы получаете готовую инфраструктуру: не нужно искать, где поплавать или позаниматься спортом, всё уже есть на территории. Однако здесь важно помнить о расходах на содержание, которые придётся нести даже в те месяцы, когда вы не пользуетесь квартирой. Некоторые приходят к выводу, что дешевле каждый год снимать жильё на время отпуска, чем платить за обслуживание собственной квартиры круглый год.
Для постоянного проживания выбор менее однозначен. В городской среде, где вы каждый день ходите на работу, встречаетесь с друзьями, посещаете рестораны и театры, инфраструктура внутри комплекса может оказаться невостребованной – на бассейн или отдых в беседке просто не остаётся времени. В этом случае обычный дом в хорошей локации с развитой городской средой может быть и удобнее, и экономически выгоднее.
Для цифровых кочевников и молодых специалистов интересным вариантом становятся комплексы с услугами отеля. Минимум бытовых забот, наличие коворкингов и зон для работы, возможность уехать в командировку на месяц, оставив квартиру, – всё это соответствует мобильному образу жизни. Кроме того, в таких комплексах практикуется краткосрочная аренда, и управляющая компания может брать на себя поиск гостей, уборку и заселение, обеспечивая владельцу стабильный пассивный доход.
Для инвесторов, как правило, более привлекательны жилые комплексы с развитой инфраструктурой – их легче сдавать, и они дают более высокий арендный доход, особенно в курортных зонах. Однако здесь нужно учитывать сезонность: в некоторых прибрежных городках зимой жизнь замирает, и арендаторов найти сложно. В крупных городах, напротив, обычный дом может оказаться более разумным выбором, так как он востребован у более широкой аудитории, не ограниченной теми, кто готов платить дополнительные взносы за инфраструктуру.
Ликвидность: что продаётся быстрее
Вопрос ликвидности – один из самых важных для покупателя, рассматривающего недвижимость как инвестицию. И здесь ответ не всегда в пользу жилых комплексов.
По словам Ольги Поповой, в крупных городах, таких как Барселона, квартира в обычном доме продаётся быстрее, потому что она востребована у всех категорий покупателей – от молодых специалистов до семей и пенсионеров. Квартира же в жилом комплексе, особенно дорогом, с высокими ежемесячными взносами, находит своего покупателя дольше – круг тех, кто готов платить за обслуживание, уже.
В то же время в курортных зонах, особенно на побережьях Болгарии, Черногории, Турции или Таиланда, комплексы с инфраструктурой могут быть более ликвидными, поскольку именно их ищут иностранные покупатели, приезжающие на отдых или инвестирующие в арендный бизнес.
На Кипре курорты круглогодичные, и комплексы с подогреваемыми бассейнами имеют преимущество перед домами без инфраструктуры, считает Наталья Завалишина. Зимой, когда море холодное, бассейн остаётся востребованным, и квартиру легче сдать, к примеру.
Итог: что же выгоднее?
Универсального ответа не существует. Выбор между жилым комплексом и обычным домом определяется сочетанием нескольких факторов.
Жилой комплекс — это выбор в пользу сервиса, безопасности и комфорта. Он идеален для семей с детьми, для сезонного отдыха, для тех, кто ценит готовую инфраструктуру «под рукой» и готов платить за неё регулярно, независимо от того, пользуется он ей или нет.
Обычный дом — это выбор в пользу свободы и минимальных обязательных расходов. Он даёт больше гибкости: вы сами решаете, как обустраивать своё жильё и тратить ли деньги на дополнительные услуги. Он чаще более ликвиден в городской среде и подходит тем, кто планирует жить в квартире постоянно и активно пользоваться городской инфраструктурой.
Какой вариант выгоднее конкретному покупателю, зависит от его образа жизни, состава семьи, горизонта владения и готовности к регулярным расходам. Однако одно можно сказать точно: перед покупкой стоит внимательно изучить не только цену квартиры, но и все сопутствующие платежи – именно они часто оказываются тем скрытым фактором, который превращает выгодную сделку в обременительную.
Благодарим за помощь в подготовке материала:
Дарью Борзову, управляющую агентства Oazis Real Estate, Болгария
Наталью Завалишину, генерального директора агентства Distant Property (Черногория, Кипр, Италия и другие страны)
Ирину Тимофееву, менеджера Turkish Riviera Homes, Турция
Ольгу Попову, руководителя агентства LUXBARCELONA, Испания
Полину Чебукину, директора агентства ATHOME, Таиланд
