портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Налоги на недвижимость в Хорватии

28.09.2021
В стране невысокие налоги на недвижимость и операции с ней, но этого нельзя сказать о других налогах
С каждым годом все больше иностранцев приобретает недвижимость в Хорватии, особенно часто выбор падает на многочисленные средиземноморские городки, расположенные вдоль длинной береговой линии у вод Адриатического моря; и, как и везде в мире, владелец обязательно столкнется с оплатой налогов.
Хорватия относится к тем странам, в которых на налоги и социальные отчисления приходится примерно половина доходов физических лиц – это происходит за счет того, что на ее территории установлен высокий уровень НДС и размер подоходного налога. Однако здесь относительно невысокая планка у налогов на недвижимость и на операции, связанные с ней. При этом ежегодный налог на недвижимость взимается далеко не со всех объектов.

Налоги на недвижимость в Хорватии

Налоги на покупку и продажу недвижимости

Местные эксперты рынка недвижимости при принятии решения о приобретении недвижимости в Хорватии советуют заранее учитывать дополнительные расходы, которые понесет покупатель. Это прежде всего будут:

  • налог на переход права собственности в размере 3% от суммы
  • договора купли-продажи комиссия агентства 3% + НДС на нее
  • нотариальные и регистрационные платежи 0,01-0,05% оплата
  • услуг сертифицированного переводчика 200-300 евро услуги адвоката 0,5-1%+НДС на их стоимость
Указанные расходы не включают в себя некоторые услуги, которые также могут понадобиться в случае покупки недвижимости в Хорватии: техническая экспертиза строения, составление бизнес-планов, анализ рынка, а также получение разрешения на строительство.

При приобретении вторичной недвижимости и земельного участка в Хорватии покупатель также оплачивает налог на передачу прав собственности в размере 5% от рыночной стоимости объекта. Налог оплачивают как хорватские, так и зарубежные физические и юридические лица. Приобретая новостройку, покупатель оплачивает НДС в размере 23% от рыночной стоимости, обычно он включается в объявленную застройщиком или агентом цену. При этом налог на передачу прав собственности начисляется только на стоимость земли. В случае покупки апартаментов рассчитывается доля, приходящаяся на квартиру, - в реальности в этом случае налог выходит 1-1,5% от стоимости объекта вместо обычных 5%.

Когда речь идет о приобретении новостройки, то НДС на ее покупку в размере 22%, как правило, уже включен застройщиком в общую стоимость объекта, а если он выступает в качестве юридического лица, который входит в зону плательщиков НДС, то покупатель также освобождается от налога 3% на переход права собственности. Но в случае, если новый объект сдавался в аренду в течение двух лет до покупки, то застройщик освобождается от НДС, а покупатель снова обязан оплатить налог 3%. Когда объект недвижимости находится на балансе фирмы, существует возможность покупки не объекта как такового (asset deal), а 100% долей фирмы (share deal). Гипотетически это освобождает покупателя от уплаты налога 3%, однако налоговые органы могут решить, что купля-продажа долей осуществлялась исключительно для приобретения недвижимости, тогда налог может быть начислен в полном объеме.

Налоги на покупку и продажу недвижимости в Хорватии

Схемы покупки могут быть самыми разными, они зависят от текущей формы собственности, от планов покупателя по дальнейшему использованию объекта, от стоимости аудита при приобретении фирмы, от ее прочих выявленных обязательств перед третьими лицами. Поэтому в любом случае рекомендуется доверить разработку схемы покупки адвокату или налоговому консультанту. Особенно касается случаев при покупке земельного участка (для правильной оценки потенциала застройки), долей фирмы, объекта у большого количества совместных собственников, объектов с неоднозначной документацией, которая требует юридической очистки, при сделках на стадии строительства, длительных сделках сроком более 3-4 месяцев, сделках с рассрочкой платежа, при получении концессии на береговую линию и морской пояс и т.д. Профессионал поможет оперативно решить все необходимые вопросы, максимально обезопасив инвестиции покупателя.

Налог при продаже недвижимости в Хорватии составляет 25% от разницы стоимости ее покупки и продажи. При этом также учитываются расходы на ее содержание, обустройство и ремонт, которые вычитаются из итоговой суммы. Его не нужно оплачивать в тех случаях, когда проходит три года с момента покупки недвижимости, если объект использовался как основное место жительства владельца, а также если продажа связана с разводом или наследованием.

Налоги на владение недвижимостью

В Хорватии отсутствует обязательный для всех ежегодный обязательный налог на владение недвижимостью, но в случае, если речь идет о курортном жилье, то собственнику необходимо будет заплатить за него по ставке 0,66–1,98 евро за кв.м в год в зависимости от конкретного района страны. Налоговый год в Хорватии начинается 1 января и заканчивается 31 декабря. Также существует ежегодный налог на загородные дома, который колеблется от 5 до 15 хорватских кун (примерно от 70 евроцентов до 2 евро) за 1 кв.м в зависимости от расположения и состояния недвижимости. Также могут начисляться муниципальные налоги на неиспользованную коммерческую недвижимость, на незастроенные строительные площадки, на невозделанные сельскохозяйственные земли.

Россияне чаще всего приобретают недвижимость в Хорватии на компанию, которую они учреждают в стране. В связи с этим возникают дополнительные обязательства перед государством: владелец фирмы должен оплачивать налог «на название компании» - обычно 2000 хорватских кун (около 270 евро) в год, а также налог на доходы компаний (20% от годовой прибыли).

Налоги и расходы на содержание недвижимости в Хорватии


Налоги при сдаче недвижимости в аренду

В случае, когда в Хорватии собственник сдает свою недвижимость в аренду, ему необходимо оплачивать налог на этот доход. Его размер составит от 10% до 18%, в зависимости от региона страны.

Налог на дарение и наследование недвижимости

Когда через дарение или наследование объект недвижимости обретает нового собственника, то в обоих случаях необходимо оплатить налог в размере 4% от его рыночной стоимости объекта, из которой вычитаются обязательства, долги и расходы на получение имущества.

Благодарим за помощь в подготовке материала:
Елену Невскую, консультанта-эксперта компании ADRIONIKA

Статью подготовили Динара Грачева, Ирина Филатова.

Редакция HomesOverseas.ru

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Хорватии
Обсуждение
Татьяна, приводу комментарий Екатерины Колотилиной, компания Punat Projekt, нашего эксперта по Хорватии, консультировавшего автора:

1) НДС
После 2001 года в этом законе вносились изменения еще нн-ое кол-во раз и последняя редакция 2010 год!
а приведенный в комментарии список изменений, опубликованных в Народных новинах - до 2000 года!
С 2009 года правительством Ядранки Косор было принято решение о повышении НДС с 22 на 23%
cм. линк
[ссылка]
Раздел 7, ст. 10
цитата: Porez na dodanu vrijednost placa se po stopi od 23: (od o1. kolovoza 2009.g.)
(Ставка НДС составляет 23% c 1 августа 2009 года)

а также
[ссылка]
изменение в закон вступили в силу с 1 августа 2009 года!!!
так что автор комментария отстала на 2 года.

2) Далее, про возврат НДС - да, возможно при выполнении ряда условий - для того, чтобы произошел возврат НДС:
а) это должен быть первичный рынок
б) застройщик должен быть юр.лицо в составе НДС
в) фирма россиянина, который покупает, также должна быть зарегистрирована в составе НДС и показывать деятельность!

Уставный капитал реально составляет 20 000 кун (ок 2800 евро), но в статье НЕТ никаких упоминаний размера уставного капитала! Вот цитата из статьи:

"владелец фирмы должен оплачивать налог “на название компании” (до 2000 хорватских кун (около 270 евро) в год)"
Налог "на название компании", а не уставный капитал.

Татьяна, пожалуйста, не пишите комментарии, если не знаете ;)
9 августа 2011, 10:44:42
Ответить
Татьяна
Закон о PDV в Хорватии :
-Zakon o porezu na dodanu vrijednost, NN 47/95, 106,96,
164,98, 105/99, 54/00 i 73/00
-Pravilnik o porezu na dodanu vrijednost, NN 60/96, 113/
97, 7/99, 112/99 - ispravak, 44/00, 63/00, 80/00, 109/00 i
54/01
Комментарий министерства финансов Хорватии по НДС:

[ссылка]
8 августа 2011, 14:28:10
Ответить
Татьяна
здравствуйте,

в статье очень много грубых ошибок. Исправьте, пожалуйста.
- изложенная автором схема приобретения недвижимости далеко не самая выгодная,а потому и не самая распространенная в Хорватии
- PDV в Хорватии (автор называет его НДС) не 23, а 22%. Кроме того, при правильной организации сделки и составлении необходимых документов сумма PDV 23% может быть возвращена покупателю
- минимальный уставный капитал для коммерческого юрлица в Хорватии не 2000кун (270евро), а 20 000 кун (около 2805 евро) и уплачивается не ежегодно, а при открытии фирмы.
В статье есть и другие неточности.
Пожалуйста, не пишите "пургу", если не знаете.
8 августа 2011, 14:10:23
Ответить