Обзор рынка недвижимости Хорватии

Коротко о главном

Хорватия – это страна с благоприятным климатом, неповторимой природой и чистейшей экологией, удачно расположенная в самом сердце Европы. В ее состав входит более 1200 живописных островов! Бывшая союзная республика, входившая в состав Югославии, Хорватия получила свою независимость в 1991 году. С 2013 года страна входит в Евросоюз, что, безусловно, положительно сказывается на развитии ее инфраструктуры как для жизни, так и для отдыха. Столицей и крупнейшим городом страны является Загреб.

На северо-западе Хорватия граничит со Словенией, на северо-востоке – с Венгрией и Сербией, на юге – с Боснией и Герцеговиной и Черногорией, на западе омывается Адриатическим морем и имеет морскую границу с Италией. От Загреба до Вены – 372 км, до Мюнхена – 548 км, до Венеции – 376 км, до Будапешта – 344 км.

Государство имеет богатую историю и древнюю архитектуру, развитую инфраструктуру и близкий россиянам славянский менталитет и язык. Большой плюс Хорватии для наших соотечественников – в отсутствии языкового барьера и близость культуры, что делает отдых и переезд в страну максимально комфортным. Это очень удобно для семей с детьми, которых без проблем можно отдать в местную школу или детский сад. Именно это, а также мягкий климат и удобное географическое положение привлекает в Хорватию не только европейских, но и русскоязычных покупателей недвижимости. Поскольку до множества европейских стран отсюда очень удобно добираться на автомобиле, спрос на хорватскую недвижимость особенно велик со стороны граждан Германии, Австрии, Польши, Чехии, Венгрии, Словакии и т. д.

Хорватия – одна из самых безопасных стран Европы, ведь ее законы сильно ограничивают приток эмигрантов, которых, в отличие от других государств Старого Cвета, здесь попросту не встретишь на улицах. Согласно последним данным по Евросоюзу, именно Хорватия является государством с практически нулевым уровнем преступности. Жизнь здесь безопасна и комфортна.

На протяжении последних 10 лет Хорватия стремительно развивается. Жилье Хорватии – это выгодная инвестиция, которая приносит прибыль и от аренды и от перепродажи. В целом темпы строительства здесь невысоки, в том числе и из-за каменистости почвы и трудоемких работ по ее обработке. Поэтому объем предложения растет в стране очень медленно, а хорошие, выгодные объекты, пользуются большим спросом. Самым востребованным и продаваемым жильем является недвижимость на побережье страны.

Как добраться

В Хорватии есть несколько международных аэропортов, поэтому авиаперелет до разных регионов страны не составит никаких проблем. Так, в столицу, Загреб, из Москвы прямые рейсы осуществляет «Аэрофлот». Время в пути – около трех часов, стоимость билета в оба конца составит около 22 000 рублей. Можно долететь с пересадкой в одной из европейских столиц. К примеру, Austrian Airlines предлагают рейс с остановкой в Вене, билет обойдется в 17 000 рублей. До Дубровника можно долететь с пересадками в Стамбуле, Белграде и др. Стоимость билетов – 18 000-22 000 рублей. В Сплит можно также добраться при помощи прямого рейса «Аэрофлота», около трех часов в пути и 40 000 рублей. Но можно и скомбинировать перелет с пересадкой, к примеру, в Сплите, и тогда цена будет ниже, около 26 000 рублей. Прямые рейсы до Пулы осуществляет S7 Airlines. Время в пути – 3 часа 20 минут, цена билета в один конец – около 9000 рублей.

Главные особенности рынка недвижимости

Одной из главных особенностей рынка недвижимости Хорватии является его стабильность и достаточно высокие цены, что обусловлено расположением страны в самом центре Европы. В данный момент рынок недвижимости находится в стадии выхода из кризиса. Резкого роста стоимости жилья не наблюдается, но позитивная динамика уже есть.

Эксперты отмечают, что цены на жилье Хорватии стабилизировались во время кризиса, снизившись на 20-30%, – и именно текущий момент является максимально благоприятным для покупки квартиры или дома на Адриатическом побережье. Что касается торга при покупке, то все зависит от продавца и той цены, которую он назначил за объект изначально. Если она максимально приближена к реальной, то более чем на 5-10% скидки рассчитывать не стоит. На новостройки застройщики ставят максимально реальные цены, и с неохотой идут на переговоры о снижении стоимости для покупателя.

Из очевидных плюсов для покупателей стоит отметить тот факт, что в Хорватии сих пор отсутствует ежегодный налог на недвижимость и землю. Когда покупатель приобретает недвижимость и открывает счет в банке, от него не требуется документального подтверждения происхождения средств. Сам процесс приобретения жилья очень простой и прозрачный, несмотря на то, что государство входит в состав ЕС.

Предложение хорватского рынка недвижимости представлено преимущественно вторичными объектами, большую часть которых составляют апартаменты. В целом здесь немного новостроек (большинство расположено на побережье) – и они продаются в первую очередь. Ликвидные объекты находят своих покупателей очень быстро. В тренде – квартиры, расположенные до 700 метров от берега моря.

Видовые характеристики значительно повышают стоимость объекта. Хороший вид из окна на море и близость к пляжу – практически главные критерии оценки жилья у покупателей из разных стран. Наиболее популярные квартиры имеют площадь 60-70 кв. м, а также террасу, открывающую вид на море. Стоимость качественных «видовых» объектов может на 20-30% превышать среднерыночную.

Что касается популярных у покупателей отдельно стоящих домов, то их удаленность от пляжа может достигать 2-3 км. Особенностью здешних вилл является относительно небольшая площадь прилегающих к ним участков. В среднем это около 6 соток. Участок площадью 800-1000 кв. м считается уже большим. Сегодня у покупателей также стали пользоваться спросом таунхаусы и дуплексы, чего раньше не наблюдалось (также примерно в 1 км у моря). Апартаменты в глубине материка продать сложно, это нужно иметь ввиду при покупке.

Почему Хорватия?

• Идеальный мягкий климат: типично средиземноморский на побережье, с жарким сухим летом и теплой и влажной зимой и умеренно континентальный внутри страны, с прохладной зимой и умеренно теплым летом. Температура воздуха зимой не опускается ниже +5 °С, летом, в самом жарком месяце в году, августе, в среднем составляет +30 °С, а температура воды достигает +27 °С.
• Природа Хорватии очень живописна: прозрачное чистое море, красивейшие бухты, сосновые леса, белоснежные пляжи, термальные источники, впечатляющие скалы, национальные парки – все это идеально подходит для расслабленного или активного отдыха, а также для того, чтобы задержаться здесь подольше, приобретя собственное жилье.
• Близость европейских экономических и культурных центров удобна для отдыха и ведения бизнеса в стране.
• Безопасность. В Хорватии нет беженцев, а уровень преступности – один из самых низких в мире.

• Экологически чистые продукты питания и богатая гастрономия, фермерские лавки и рынки, великолепные рестораны и щедрость местных жителей придают особенный колорит отдыху и жизни в Хорватии.
• Доступная медицина, в том числе и для иностранцев – немаловажный фактор при покупке жилья.
• Гостеприимное население, славянский язык, отсутствие языкового барьера способствуют легкой интеграции в местное общество.
• Хорватские школы без проблем принимают детей иностранцев, которые легко адаптируются в новой среде. Международные школы есть в Загребе, столице Хорватии. Детские сады – в основном частные, стоимость составляет всего около €100 в месяц.
• Благоприятный инвестиционный климат, включая отсутствие ежегодного налога на недвижимость и землю, стабильная экономика, рост туризма, развитие береговой линии и инфраструктуры привлекают частных и государственных инвесторов, которые вкладывают средства в недвижимость, строительство марин, дорог, отелей и т.д.

Наиболее привлекательные регионы для покупки

Хорватия представляет собой вытянутую береговую линию, острова и небольшой участок материка. Главным способом развития экономики Хорватии является именно туристический бизнес, поэтому сегодня он активно развивается во всех прибрежных регионах. В каждом из них спрос на недвижимость стабильный и высокий, но интерес у покупателей вызывает именно жилье на первой береговой линии.

Далмация славится своими островами, виллами на первой линии моря, теплым климатом – и пользуется высоким спросом со стороны международных инвесторов. К основным курортам относятся один из главных исторических городов страны Задар, а также Сплит, Шибеник, Трогир, острова Брач и Хвар. Задар характеризуется тем, что немецкие и австрийские туристы могут добраться сюда быстрее всего, поэтому именно граждан этих стран можно встретить среди отдыхающих и покупателей недвижимости. Большим спросом со стороны иностранцев пользуется жилье на островах Далмации – жемчужинах Адриатического побережья. Эксперты отмечают, что сегодня они очень привлекательны для инвестиций в том числе и потому, что здесь по-прежнему можно приобрести участки под застройку. Также интересен пригород Сплита.

Полуостров Истрия расположен на севере Хорватии. Ее главный плюс – в ее удобном расположении, близости к развитым европейским культурным и экономическим центрам. Здесь очень красивая береговая линия, хвойные природные парки и чистейшее море с прекрасными пляжами. Жилье на первой береговой линии нужно выбирать тщательно, поскольку встречается скалистый ландшафт. Пула – город-курорт с развитой круглогодичной инфраструктурой, поэтому отлично подходит для тех, кто переезжает на ПМЖ. Здесь же находится международный аэропорт.

Живописная Опатия лежит на берегу залива Кварнер на cеверо-востоке Истрии. Бывшая вотчина Австро-Венгерской империи, Опатия стала популярным туристическим курортом еще в XIX веке благодаря сочетанию мягкого климата, красоты окружающей город природы, исторических и культурных богатств. Это – элитное направление туристического рынка Хорватии. Здесь любят приобретать жилье итальянцы и австрийцы. Наиболее привлекательными для покупки жилья на Истрии эксперты называют курорты Пореч, Ровинь и Медулин. Это самые востребованные у туристов городки Истрии. Также пользуются спросом населенные пункты в пригорое Пулы.

Как несложно догадаться, в целом в Хорватии у иностранных покупателей пользуется спросом жилье в туристических поселениях, расположенных поблизости от международных аэропортов – то есть в Сплите, Дубровнике, Задаре и Пуле. 

Цены

Как и в любой стране, цены на жилье Хорватии разнятся в зависимости от региона. В целом, наиболее высокая стоимость жилья наблюдается в Опатии и Дубровнике – элитных курортах страны. В Истрии наиболее недорогое жилье можно найти в Пуле, но цены растут по мере продвижения к границе со Словенией. Самые дорогие здесь – Пореч и Ровинь.

Стоимость квадратного метра бюджетного жилья (городская квартира типа «хрущевка») будет составлять от €1200, а качественной курортной городской квартиры – от €1600. Средняя цена недвижимости на море составляет от €2000 за квадратный метр. Для более качественных объектов – €2500-3000 / 1 кв. м. Так, квартира в Медулине в 100 метрах от моря, с двумя спальнями и видовой террасой 80 кв. м в новом доме обойдется покупателю в €200 000. Самую недорогую квартиру 50 кв. м недалеко от моря можно купить за €80 000-90 000. Элитное жилье продается по цене от €5000 за «квадрат», а стоимость премиальных вилл может достигать €1 млн и выше.

Что касается домов, то разброс цен очень велик. Но в среднем дом в 500-700 метрах от моря, относительно новый, на хорошем участке земли обойдется покупателю в €500 000-600 000. Но таких предложений мало, а объем нового предложения ограничен. Эксклюзивные объекты стоят от €1 млн и выше. Но такое жилье здесь не пользуется большим спросом.

Аренда

Инвесторам в недвижимость Хорватии эксперты однозначно рекомендуют обращать внимание на туристическую аренду, которая будет приносить более высокую прибыль, чем долгосрочная. Доходность от аренды прежде всего зависит от того, занимается собственник сдачей своего жилья самостоятельно или прибегает к услугам управляющей компании. Если он ведет этот «бизнес» сам, то он может рассчитывать на доход в размере 10% годовых и выше. Если в процессе участвует управляющая компания, то доход составляет около 5%. Безусловным плюсом являются не только «базовые» характеристики объекта (расположение, метраж, оснащенность, вид из окна), но и представленность его в интернете, наличие качественных фото, правильный выбор площадок. И, безусловно, гостеприимство принимающей стороны и спектр сервисов, оказываемых гостям.

Туристические апартаменты в Хорватии сдаются в среднем от €50 в сутки за студию и от €150 за квартиру с двумя спальнями недалеко от моря, площадью 60-70 кв. Разброс цен большой и зависит от непосредственных характеристик объекта.

Тонкости покупки недвижимости и налогообложения в Хорватии

• В 2017 году в Хорватии снизился налог на переход прав собственности при покупке недвижимости с 5% до 4%. При этом, при покупке новостройки у фирмы-застройщика, работающего по системе НДС, 4% покупателем не уплачивается.
   
• Если до вступления Хорватии в Евросоюз иностранные граждане не могли приобретать недвижимость здесь на физическое лицо, то в 2014 году на официальном сайте Министерства юстиции Хорватии был опубликован документ, подтверждающий, что теперь на граждан России, Украины и Белоруссии распространяется принцип взаимности – так называемого реципроцитета. Это означает, что с момента публикации документа граждане этих стран могут покупать недвижимость в Хорватии на физическое лицо.

• Сегодня для покупки недвижимости в Хорватии требуется разрешение Министерства юстиции страны, которое получается после заключения договора купли-продажи и уплаты в полной мере всех обязательств по договору, включая комиссию агентства. Это формальная процедура, которая занимает около месяца. Подачу документов и получение разрешение осуществляет уполномоченный адвокат, которого порекомендует профессиональное риэлторское агентство. После получения согласия Министерства Юстиции Республики Хорватии, идет этап записи права собственности в судебный реестр, одновременно подаются документы в налоговую инспекцию.

• Поскольку на рынке недвижимости Хорватии существуют нелегально построенные объекты, а система регистрации недвижимости пока далека от совершенной, выбранное жилье стоит тщательно проверять при помощи надежного адвоката.

• 1 января 2017 года в Хорватии был принят новый закон, согласно которому все неработающие в Хорватии директора компаний и собственники долевого участия фирм (если они не являются гражданами государств, с которыми страна имеет договор об избежании двойного налогообложения в социальной сфере) должны платить отчисления в государственные фонды Хорватии. Ежемесячный платеж по этим отчислениям составляет около €400. Список 16 стран, бизнесменам-гражданам которых не нужно уплачивать данные отчисления, можно найти по этой ссылке. К сожалению, страны бывшего СНГ не выходят в этот список.

Визовый режим и въезд для россиян

Хорватия – открытая для туризма страна, и получение стандартной туристической визы, по которой можно пребывать в стране 90 из 180 дней, не вызывает сложностей у иностранцев. Нужно иметь ввиду, что при наличии Шенгенской визы можно посещать Хорватию, но хорватская виза при этом не дает права выезжать на территорию ЕС, поскольку страна не входит в Шенген. При наличии недвижимости в Хорватии в московском консульстве можно запрашивать так называемую «долгую» туристическую визу, по которой можно находиться в стране в течение года. Для получения такой визы потребуется около месяца. Впоследствии ее можно продлять, с выездом с территории Хорватии.

Официальных программ, предоставляющих иностранцам возможность получения вида на жительство при покупке недвижимости в Хорватии нет. Однако при ведении бизнеса здесь получение ВНЖ возможно. Стоит отметить, что в стране отсутствует ценовой порог, позволяющий это сделать. Перспективу получения вида на жительства может предоставить наличие действующего бизнеса, когда на территории страны открыто юридическое лицо и обеспечено минимум три рабочих места гражданам страны. Это, к примеру, может относиться к владельцам небольшой гостиницы или апарт-отеля: им необходим обслуживающий персонал в виде садовника, уборщицы, бухгалтера и т. д. Но рассмотрение и одобрение ВНЖ рассматривается в индивидуальном порядке и зависит от множества факторов. Совет о том, как лучше организовать дело в Хорватии, которое может помочь в получении вида на жительство, может профессиональный риэлтор.

Пять советов эксперта всем, кто подумывает о покупке жилья в Хорватии

1. Не экономьте и обязательно привлекайте к совершению сделки юридическое сопровождение, включая адвоката и переводчика. Надежного адвоката обязательно посоветует агентство недвижимости, которое занимается сопровождением вашей сделки. Помимо составления договора купли-продажи, подачи документов на получение разрешения от министерства юстиции и вписания объекта в кадастр, адвокат занимается его тщательной проверкой. Это – ключевой момент при покупке, который предотвратит совершение ошибки!
2. Четко спланируйте покупку недвижимости. Постарайтесь эмоциональный фактор сменить рациональным. Побывайте в стране, изучите экономические прогнозы. Сразу же определите для себя цель покупки недвижимости в Хорватии. От этого будет зависеть объект приобретения, характеристики которого будут отличаться в зависимости от того, покупается он для постоянного проживания, отдыха или сдачи в аренду.
3. Тщательно изучите информацию по налоговой нагрузке и расходы на содержание жилья. Понимайте, что итоговая сумма сделки и изначальная стоимость объекта будут отличаться.
4. Обращайтесь только в агентство с большим опытом, надежной репутацией и внушительным портфолио.
5. Понимайте серьезность своих намерений и очень внимательно выбирайте объект: изучите местность, как минимум два раза посетите выбранное жилье, познакомьтесь с окрестностями, прогуляйтесь по пляжу. Узнайте как можно больше о местоположении, транспортной доступности, инфраструктуре.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Татьяну Павлюк (CROATIA4YOU) и Анну Миначенко (PANORAMA Real Estate).

HomesOverseas.ru