Трудности перевода
Особенно забавные перевоплощения происходят с французскими понятиями. Так, заимствование «мезонет», которое на многих европейских рынках часто применяется к двухуровневым квартирам (причём застройщики и продавцы подчёркивают тем самым изысканность своего предложения), на родине означает просто «маленький дом, хибару» и совершенно не обладает оттенком элитарности. Об этом нам рассказала директор французского агентства недвижимости Immoconcept Ирина Дюпор, удивившись, что мы намерены посвятить статью столь прозаическому понятию. «На рынке недвижимости Франции мезонета как концепта нет. Есть рынок маленьких домов площадью 30–40 квадратных метров, но их так не называют», – объяснила эксперт.
Ирина даже предположила, что, возможно, мы имели в виду не мезонет, а мезонин. Дальше – интереснее. В нашем представлении мезонин – это надстройка в частном доме (вспоминаем «Дом с мезонином» Чехова). Но во Франции мезонин – Ирина прислала несколько примеров – это то, что на российском рынке жилья называется «антресольный этаж»: ниша, организованная в помещении с высоким потолком, к которой прямо из комнаты ведёт лестница (в этой нише, как правило, располагается кровать).
Во Франции же антресоль (entresol) – это полуподвал. Очевидно, что путаница произошла даже не в прошлом столетии, а ещё раньше: в России давным-давно антресолью называют шкаф под потолком, а также верхний открытый мини-этаж в усадьбах. Этаж под потолком в России и полуподвал во Франции – не то что разные оттенки смыслов, а совершенно другой смысл!
Одним словом, надо быть внимательными к терминам на зарубежных рынках! Лучше проговорить с риелтором, что подразумевается под тем или иным понятием.
Мезонет как тип жилья
Итак, мы разобрались, что в Париже термин «мезонет» как особый тип недвижимости не употребляется. Чего нельзя сказать о других мировых рынках, где он не так часто, как таунхаус или дуплекс, но встречается.
Большая часть мезонетов, представленных на портале HomesOverseas.ru, – это двухуровневые квартиры в жилых комплексах, но есть и мезонеты – отдельные многоуровневые дома, скромные по площади.
Наталья Завалишина, генеральный директор агентства Distant Property, придерживается классического подхода и старается не употреблять это слово в значении «квартира»: «Мезонет – это маленький двухэтажный отдельно стоящий дом на одну семью. Например, посёлки в Лимассоле на Кипре: там несколько десятков мезонетов по 50–60 квадратных метров с крошечными участками земли». Бывают дома этого формата и большей площади – 150–200 кв. м. Однако нередко на Кипре мезонетами называют именно двухуровневые квартиры.
В Нью-Йорке, как ни странно, у мезонета свое определение. Там так называют квартиру на первом или втором этаже с отдельным входом с улицы.
В Испании термин «мезонет» официально не используется. Павел Маслов, управляющий компании Estate Barcelona, объясняет, что это скорее маркетинговое обозначение, ориентированное на иностранных покупателей. На практике под ним обычно подразумевается либо таунхаус, либо двухуровневое жильё с отдельным входом.
В Италии слово тоже практически не прижилось. «Чтобы донести до покупателя нужную мысль, мы используем итальянскую терминологию: villetta bifamiliare (дом на две семьи), terratetto (отдельный вход, 2–3 этажа) или porzione di casale (часть старинного каменного дома в сельской местности)», – перечисляет Елена Двуреченская, директор компании ITALCASA.
В Болгарии под мезонетом понимают двухуровневую квартиру, а иногда апартаменты, занимающие два полноценных этажа (обычно последний и предпоследний).
Дуплекс
Слово «дуплекс» (от латинского duplex – «двойной») – вполне может соперничать с мезонетом по разночтениям. Термин означает либо двухуровневую квартиру, либо отдельный дом на две семьи.
Во Франции, Испании и Италии дуплекс – это прежде всего квартира.
Ирина Дюпор, эксперт по французскому рынку, рассказывает, что дуплексы (а также триплексы и даже квартиры на четырёх уровнях) встречаются, к примеру, на Лазурном Берегу. «Часто строительство дуплекса – это вынужденное решение, идущее от рельефа местности. Скажем, если дом возводится на скале. Подъезд организовывается к нулевому этажу, а дальше уровни идут вниз. Из таких домов обычно открывается шикарный вид», – делится Ирина.
В Испании, по словам Павла Маслова, дуплекс – это тоже квартира на двух уровнях, соединенная внутренней лестницей. Особой популярностью пользуется формат «ático dúplex» – двухуровневый пентхаус с выходом на террасу на крыше. «Спрос на такие объекты стабильный, но нишевый. Семьи с маленькими детьми или пожилыми людьми часто исключают дуплексы из поиска – лестница внутри квартиры становится фактором риска и неудобства», – рассказывает эксперт.
В Италии, как отмечает Елена Двуреченская, иностранное слово «дуплекс» приживается с трудом. Если оно и используется, то исключительно для обозначения двухуровневой квартиры. Чаще всего такие объекты появляются в центрах городов после реконструкции старого фонда или присоединения чердачных помещений.
А вот на Балканах, в США и в некоторых других странах определение меняется кардинально. Наталья Завалишина поясняет: «В Словении и балканских странах дуплексом называют дом, у которого два входа, разделенные стеной. Часто семья покупает такой дом целиком: в одной половине живут сами хозяева, а другую сдают». То есть здесь дуплекс это не то, что расположено в многоквартирном доме, а то, что стоит на земле и имеет два входа в два разных объекта, имеющих разный юридический статус».
Интересно, что в Австралии дуплекс – это тоже два зеркальных дома, объединенных общей стеной, а в Южной Австралии такой формат называют ещё и мезонетом.
В Великобритании дуплекс – это почти всегда двухуровневая квартира.
В Турции пишется не дуплекс, а дублекс. Что же подразумевается под этим словом? Классический дублекс – квартира, которая находится на двух последних этажах. Вход в неё идёт с нижнего этажа, и лестница ведёт на верхний уровень. Обычно на 1-м этаже располагается кухня, гостиная, иногда одна спальня, а на втором ещё 2-3 спальни. Перевёрнутый, или «терс-дублекс» – квартира, в которую входят с верхнего этажа. Планировка обратная: наверху – кухня, гостиная, спальня, внизу – спальни. «Гарден-дублекс» занимает, наоборот, два нижних уровня – первый и второй (нулевой и первый в турецкой традиции).
Таунхаус
С таунхаусом ситуация гораздо прозрачнее. Во всех странах это дома, выстроенные в линию, так называемые рядные дома. Каждый из них имеет отдельный вход и общие стены с соседями. Само понятие родилось в Европе ещё в XVI веке как городской дом для обеспеченных семей, имеющих и загородные усадьбы.
В Испании таунхаусы (casa adosada) широко распространены в пригородах Барселоны и на побережьях Каталонии. «Это могут быть жилые комплексы открытого и закрытого типа с общественной зоной – бассейном, садом. Именно сочетание жизни в доме и отсутствия необходимости самостоятельно обслуживать территорию делает этот формат очень востребованным», – комментирует Павел Маслов.
В Словении и Хорватии, по словам Натальи Завалишиной, таунхаусы тоже встречаются часто: 8–10 домов выстроены в одну цепочку, и каждый из них имеет отдельный юридический статус. В Австрии встречаются таунхаусы, хотя там к терминам подходят довольно произвольно.
В Болгарии таунхаусы особенно популярны среди семей с детьми – здесь часто проживают сразу несколько поколений, а собственный дворик позволяет обустроить сад, барбекю или детскую площадку .
Суплекс, квадрохаус, твинхаус и другие экзотические форматы
В разговоре эксперты упомянули и редкие, но любопытные типы жилья, о которых полезно знать.
Во Франции существует понятие «суплекс» (от слова sous-sol – подвал). Ирина Дюпор объясняет: «Некоторые дома в Париже имеют кладовые в подвалах. Люди покупают такие квартиры, объединяют их, углубляют. В итоге получается квартира с двумя уровнями. Минус в том, что в подвальном этаже нет окон совсем или есть только небольшие окошки для вентиляции». Кроме того, площадь подвала сейчас во Франции нельзя считать жилой. Например, если квартира 50 кв. м, из которых 20 кв. м занимает подвал, юридически жилой будет только 30, и цена объекта окажется соответствующей.
В Италии, если вы ищете аналог мезонета или таунхауса, придётся оперировать местными терминами. Елена Двуреченская советует обратить внимание на террате́тто (terratetto) – 2-3-этажные квартиры с отдельным входом в домах без общих подъездов. Или порциони ди казале (porzione di casale) – часть старинного каменного дома в сельской местности (подробнее о казале и других особых типах недвижимости мы недавно рассказывали).
На рынках некоторых стран встречаются и другие форматы сблокированных домов :
- Квадрохаус – дом на четыре семьи с отдельными входами и равными участками. Иногда его называют еще форплексом .
- Твинхаус – очень похож на дуплекс, но обычно чуть больше по площади и дороже. По сути, это два зеркальных коттеджа, объединенных не только стеной, но и общей концепцией.
- Лейнхаус – разновидность таунхауса, в котором каждый дом в ряду имеет свой отличный от других фасад, а инженерные коммуникации подведены к каждой секции автономно. Если у соседа проблемы с водой или газом, вы от этого застрахованы .
- Вилетта – элитный формат таунхауса в итальянском стиле. Площадь таких домов часто начинается от 350–400 кв. м, с обязательными террасами, арками, а иногда и бассейном.
Что в итоге?
Обобщая опыт экспертов и информацию из профессиональных источников, можно сделать несколько важных выводов.
Во-первых, дуплекс в Испании, Италии и Франции – это, скорее всего, двухуровневая квартира. А вот в Словении, на Балканах, в Австралии и отчасти в США – это дом на две семьи с отдельными входами.
Во-вторых, мезонет – понятие зыбкое. Классически это маленький отдельный дом, но сегодня так нередко называют двухуровневые квартиры. В реальности вы можете встретить это слово где угодно – от описания таунхауса до маркетингового названия квартиры. В Нью-Йорке это квартира с отдельным входом, в Болгарии – двухуровневая квартира либо два полноценных этажа в верхней части здания.
В-третьих, таунхаус везде остается таунхаусом – домом, стоящим в ряду таких же домов, с отдельным входом и, как правило, своим небольшим участком.
Что касается премиальности, то здесь эксперты единодушны: её определяет не формат, а район и качество самого дома. Дуплекс может быть как скромным жильём (в Европе реально найти варианты от 150 000–200 000 евро), так и роскошным пентхаусом с террасой на крыше. Кстати, пентхаусам мы посвятили отдельный большой материал.
Благодарим за помощь в подготовке материала:
Наталью Завалишину, генерального директора агентства Distant Property (Австрия, Болгария, Кипр, Словения, Хорватия и другие)
Ирину Дюпор, директора агентства Immoconcept (Франция)
Павла Маслова, управляющего компании Estate Barcelona (Испания)
Елену Двуреченскую, директора компании ITALCASA (Италия)
